К началу этого года цена квадратного метра краснодарского жилья была процентов на десять ниже, чем в январе-2009. Если же сравнивать с докризисным 2008-м, то жилье, в зависимости от его качества, метража и района, продавалось дешевле и вовсе на 16-20 процентов. Продавалось, но не покупалось.

— По сравнению с июнем - июлем цены на жилье в Краснодаре остались практически на том же уровне, - говорит риэлтер Денис Корсаков. — При этом на месте они не стояли. К сентябрю на фоне традиционного сезонного спроса на однушки цены поднялись процентов на 3 - 5 в зависимости от района, но уже в октябре спрос снизился и цены не только остановились, но и пошли вниз. Снижение продолжалось и в ноябре, и только в начале декабря спрос снова начал оживать. То есть нельзя говорить, что спроса нет совсем. Нет платежеспособного спроса.

Люди, приобретавшие жилье в инвестиционных целях, держат его в расчете получить прибыль. А люди, готовые его приобрести, чтобы жить, как правило, не желают платить им эту цену. Поэтому, едва продавцы снижают цены, начинаются сделки. Но как только, воодушивившись этими сделками, продавцы цену поднимают - рынок замирает. Я считаю, что мы наблюдаем начало конца практики приобретения жилья в инвестиционных целях. Цены на жилье так и не вернулись к докризисным показателям (отставание на 7 - 10%) и вряд ли вернутся в течение следующего года.

По мнению Корсакова, рост цен на недвижимость довольно долго будет сдерживаться двумя факторами. Первый - большое количество квартир, приобретенных краснодарцами в прошлые годы с инвестиционными целями. Именно они будут сбываться при оживлении спроса, восполняя возможную нехватку нового жилья (в пору кризиса домов закладывалось меньше, а значит, и сдаваться их будет меньше).

В том, что «инвесторы» будут сбрасывать жилье, Корсаков не сомневается. Они и так уже держат его по два - три года, без движения цены вверх. За это время они куда большие деньги заработали бы даже на простых банковских депозитах. Второй фактор - обилие квартир от частных застройщиков. Несмотря на то что городские власти декларируют борьбу с незаконным строительством в целом и частными застройщиками в том числе, бизнес этот процветает. Многоквартирные коттеджи от частников возводятся практически во всех районах города и в соседней Адыгее. При этом цена однушки в 35 квадратов на Российской в достроенном, но не сданном пока доме может колебаться от 950 тысяч до миллиона рублей.

После сдачи (если она происходит) цена сразу увеличивается тысяч на 200-300, но на вторичном рынке цена сопоставимой однушки начинается от 1,5 млн рублей. Неудивительно, что частные застройщики оттягивают на себя тех, кто реально нуждается в жилье и готов за него платить.

Такое зыбкое равновесие может длиться очень долго, и в целом Денис Корсаков склонен полагать, что выше сегодняшнего уровня цены серьезно не поднимутся: «Разве что в секторе элитного жилья, которого у нас традиционно не хватает. А в экономичном секторе частные застройщики будут сбивать цену и диктовать условия до тех пор, пока крупные компании не предложат рынку недорогие квартиры в новых благоустроенных микрорайонах. Кстати, из-за недостаточной доступности недорогого готового жилья и общеизвестных рисков приобретения квартир у частных застройщиков по-прежнему будет распространено личное строительство. Оно уже оживляется, одновременно с восстановлением доходов населения.

А это значит, что уже к весне пойдут вверх цены на земельные участки, причем не только в центре города (они и так уже запредельно дороги) и не только под строительство, но и дачные, особенно если дачи находятся в городской черте и подразумевают прописку. До кризиса такие участки продавались минимум по 100 тысяч за сотку. Сейчас сделок с ними практически не происходит, потому что собственники не желают отдавать землю за 30 - 50 тысяч сотка. Но, полагаю, к весне цены поднимутся выше 70 тыс. руб. и продажи возобновятся».