Рейтинг районов Краснодара по ценам на недвижимость.

Выбирая для покупки квартиру, мы сегодня смотрим не только на саму жилплощадь. Нам еще важны и другие параметры: а далеко ли до центра города, как с транспортом, есть ли рядом детские сады или школы (а также кафе, фитнес-клубы, аптеки, парикмахерские, скверы, детские площадки), что за люди будут меня окружать (желательно, чтобы это был благоприятный социальный состав жителей), какова криминогенная обстановка.

То есть мы выбираем еще и район. Эти общие представления о параметрах района  снижают цену на квартиру или  повышают ее.

Составить рейтинг микрорайонов города с учетом цен на недвижимость помогла исполнительный директор НП «Кубанская  палата недвижимости» Ольга Проценко.

Мы рассматриваем квартиры в сданных домах. Естественно, это усредненный вариант, не включающий евроремонт со звездным небом и мрамором на полу.

На первом месте — Кубанонабережная. Цена за 1 кв. м — 72 тыс. рублей. Здесь идут новостройки. Причем новостройки в элитном сегменте. При строительстве используются дорогие технологии. На цену влияют также проекты. Они дорогостоящие. Ну и самый важный фактор — месторасположение. С одной стороны — близость к историческому центру города, с другой — панорамный вид на реку Кубань. Дома вытянуты вдоль реки — и за это многие готовы доплачивать. Кто владеет здесь недвижимостью?

— Местная элита, чиновники и их дети, успешные бизнесмены и их дети, - комментирует Ольга. — Владельцы отелей с Черноморского побережья покупали квартиры своим детям-студентам. Здесь сконцентрировался особый сегмент самих потребителей — высокого уровня. Потому что они притянули сюда своих родственников, друзей и знакомых. Это своеобразная тихая гавань, «Рублевка» — только в черте города.

Прогноз: спрос  здесь существует, он устойчивый, но не растущий. Поэтому если цена на квадратные метры здесь и будет расти, то незначительно, в рамках инфляции.

На втором месте — микрорайон «Солнечный» в Фестивальном. Здесь представлены новостройки: как сданные, так и в стадии строительства. Средневзвешенная цена — 60 тыс. рублей за 1 кв. м. Микрорайон Фестивальный высоко котировался всегда:  хорошая экология, развитая инфраструктура.

— Высокая цена именно в Солнечном (выше, чем в Фестивальном и даже в центре) здесь сложилась за счет качества новых домов, это монолитно-кирпичные новостройки с хорошим обслуживанием, - комментирует наш эксперт. — Плюсов добавили близость к центру.

Третье место принадлежит историческому центру — не премиум-класса. Средняя цена здесь - 48,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Недвижимость в центре очень дифференцирована. Это и жактовские дома на земле, и «хрущевки», попадающие в зону реконструкции, и «сталинки», и дома, построенные в советское время. Эта цена была бы еще выше, если бы не проблемы у  ипотечных покупателей. Банки не  всегда берут на себя риски, связанные с кредитованием покупки квартир в домах, попадающих в зону реконструкции.

— Это самый интересный район с точки зрения недвижимости, - комментирует Ольга Проценко. — За миллион рублей можно купить частичку и за пять миллионов — однокомнатную квартиру в элитном доме. Все разнообразие предложений — недвижимость в центре очень контрастна по ценам. Свою лепту в цену вносит реконструкция центра. Кстати, спасибо за то, что она все-таки идет — без шума и пыли.

Прогноз: центр будет развиваться как средоточие элитного жилья. Здесь не будет никакого эконом-класса. Даже частички здесь дорогие. Все, что заявляется сейчас девелоперами, — это монолитно-кирпичная технология. Цена здесь и так достаточно высока. Поэтому экономического обоснования ее повышения нет. Ее сможет регулировать только платежеспособность клиентов. Если спрос будет расти — цена на жилье в центре станет также повышаться.

Четвертое место — Фестивальный микрорайон. Средняя цена — 47 тыс. за 1 кв. м.

— Хотя идет все время «спор» за клиента между  Фестивальным и Черемушками, чуть выше в рейтинге мы ставим все-таки Фестивальный, - комментирует эксперт. — Потому что город развивается очень интересно в сторону северо-запада. Здесь немало хороших микрорайонов со своим замкнутым пространством, и это не элитные, а блочные дома, но очень симпатичные. Это в хорошем смысле комплексная современная застройка. Здесь немало вариантов недвижимости для людей с доходами высшей границы среднего класса.

Пятое место — Энка. Она продается  по такой же цене, что и Фестивальный и зачастую даже дороже, чем Черемушки. Контингент — военные, их семьи, их дети, средний класс. Основной минус — пробки — все-таки не сбивает цену.

Шестое место — Черемушки. Цена одного метра - 46,5 тыс. рублей Есть мнение, что этот район  по своей инфраструктуре немного «совковый», как бы застрял в прошлом веке. Возможно, это от того, что мы не находим здесь современных жилых комплексов, а лишь качественные «точечные»  свечки.

— Однако с точки зрения вложения средств в  недвижимость он тоже интересный, - комментирует Ольга Проценко. — И главный «игрок» здесь — Кубанский госуниверситет. В этом микрорайоне приобретают квартиры для студентов, для сдачи в аренду. Да, новостроек тут немного. И мы даже наблюдаем дефицит жилья. Рынок явно не насыщен. Однокомнатные квартиры у крупных застройщиков — 2,2 млн — и не подходи!

Прогноз. Перспектива этого микрорайона в плане строительства жилья сложная — девелоперам не хватает земли. А заниматься расселением жильцов, чтобы освободить земли, — дело хлопотное и долгое. Инфраструктура здесь развита очень хорошо — много школ и детских садов. Высокая цена складывается за счет явной нехватки предложений. И эта тенденция будет сохраняться.

Седьмое место — район ул. Восточно-Кругликовской и 40-летия Победы. Цена — 46 тыс. за 1 кв. м.

Здесь в основном новостройки — хорошие, добротные. Вторичного жилья практически нет. Огромное количество застройщиков и целые комплексы жилых домов. Несмотря на то что район небольшой по площади, он очень насыщен жильем. Он и дальше будет развиваться. Здесь мы насчитали 26 строящихся литеров у некоторых застройщиков. И это еще не предел.

— В этом микрорайоне покупают недвижимость приезжие, военные, много северян, - комментирует эксперт. — Здесь работают в основном хорошие, надежные застройщики, которые аккредитованы во всех банках. Но небольшой микрорайон насыщен людьми и автомобилями. А застройщики комплексов  не строят паркинги. Поэтому проблема с пробками будет все острее — по мере сдачи очередных домов.

Восьмое место — микрорайон Юбилейный с ценой 45 тыс.760 руб. за  кв. метр. На самом деле  он идет после Черемушек только потому, что там объем жилья больше. Если говорить о качестве района, то  Юбилейный лучше. Хотя есть свои нюансы — жители жалуются на пробки и пыль, зелени маловато.

Но здесь интересен эконом-класс. Например, четырехкомнатную квартиру можно купить за 3,4 млн рублей. Этот микрорайон всегда был в движении. Начинал строиться в 80-е, продолжил, может быть не в больших объемах,  в 90-е, разросся в нулевые, и у него есть перспективы на завтра. Цена здесь хорошая, потому что большой выбор квартир.

Девятое место — Комсомольский мкр. с ценой 45 тысяч за кв. м. Этот спальный микрорайон и  ранее был не особо популярен из-за криминогенной обстановки, не блещущих чистотой  подъездов. Но наш эксперт и здесь нашла неоспоримое преимущество:

— Во время кризиса он побил все рекорды снижения цены на недвижимость. Он демонстрировал наиболее низкую цену на самый востребованный сегмент — однокомнатные квартиры эконом-класса. В 2009-м, когда был пик ценового дна, в Комсомольском можно было за 1,2 млн рублей купить полноценную квартиру.

Прогноз. Вполне возможно, эта тенденция сохранится, если будет очередная волна кризиса. Правда, рынок недвижимости достаточно инертный, и снижения цен можно будет ожидать не менее чем через год после кризиса.

Десятое место — Гидрострой с ценой 44 тыс. руб. 720 за 1 кв. м.

— Здесь собирается работать очень много застройщиков, - делится Ольга. — И по заявленным проектам этот микрорайон стоит на первом месте. Причем застройщики будут работать на комплексные районы — вот что интересно. Это 16-этажки. До 7-8 комплексов. Застройка пойдет в сторону Кубани, на юг. Нужны будут дополнительные детские сады и школы. Нужна социалка, рассчитанная на молодые семьи. Сейчас мы наблюдаем заявленный прорыв по Гидрострою.

Одиннадцатое место — Славянский микрорайон. Цена - 42 тыс. 360 рублей за 1 кв. м. Там широко представлены квартиры эконом-класса в блочных домах. В этом плюс для среднего потребителя. А минус — пробки  в час пик.

Двенадцатое место — недвижимость на ул. Московской, Российской. Цена — 32 тыс. рублей за 1 кв. м. Представлена недвижимость в основном частных  застройщиков.  Это нередко проблемное жилье, с которым не любят работать риелторы. Плюсы — очень низкая для города цена. Минусы — много рисков, которые клиент берет на себя.

Тринадцатое место — Яблоновский, Новая Адыгея. Цена — до 30 тыс. рублей за 1 кв. м.

Это другой субъект Федерации, но все больше краснодарцев выбирают эти микрорайоны для приобретения квартир эконом-класса своим детям и молодым семьям. Как правило, здесь тоже царствует  частный застройщик. И здесь есть свои явные преимущества по сравнению с окраинами Краснодара:  близость к центру, комплексная малоэтажная застройка, низкая стоимость коммунальных услуг. Из минусов — пробки на Тургеневском мосту в час пик и регистрация в другом субъекте Федерации со всеми вытекающими  последствиями.