Если нет денег на покупку собственного жилья, то вы вынуждены выбирать один из двух вариантов — арендовать квартиру или оформлять ипотеку. Что выгоднее?

Аренда

Не будем брать VIP-класс, возьмем средний. Итак, нужна благоустроенная, со всеми удобствами квартира в нестаром доме, с мебелью и бытовой техникой общей площадью от 35 до 40 кв. метров.  Предложений по аренде много. Но они в основном касаются окраин, где идет активная застройка.

В центре аренда стоит дороговато за счет того, что не так много предложений — от 27 до 40 тыс. руб. в месяц (в районе ул. Кубанонабережной).

Поэтому будем выбирать не совсем далекую окраину, например, Юбилейный микрорайон.

Итак, аренда однокомнатной квартиры по этим параметрам в Юбилейном в месяц стоит в пределах 18-25 тыс. руб. Это жилье в нормальной, качественной многоэтажке со стационарным телефоном, мебелью, холодильником, телевизором и кондиционером, микроволновкой и застекленной лоджией. Предоплату требуют за месяц вперед.

Плюсы: посильная месячная плата, мобильность. Вы можете сами варьировать цену аренды и выбирать более дешевые варианты - например, не за 18, а за 10 тыс. руб. в Новой Адыгее или на ул. Российской. Если немножко задержишь оплату аренды, можно договориться с хозяином. В банке по ипотеке такая устная договоренность не пройдет — начислят пени и штрафы.

Аренда выгоднее и тогда, когда у семьи нет постоянного «белого» источника дохода. Или когда работа связана со сменой городов. Аналитики говорят, что арендовать жилье выгоднее тем, у кого денежные доходы нестабильны, а жизненная ситуация неопределенна.

То есть, на первый взгляд, дешевле и выгоднее аренда.

Минусы. Вы все время зависите от чужого «дяди», он может в любой момент повысить цену или попросить вас съехать. Нестабильность и жизнь на чемоданах сопровождает всех, кто решился снимать жилье. Вы не сможете сделать ремонт так, как хотите, купить новую бытовую технику, — каждый шаг нужно согласовывать с хозяевами.

Но самое главное — вы работаете на чужой бюджет, и это жилье никогда не станет вашим. Один из существенных минусов - неутешительный прогноз по рынку аренды жилья. Цены на съем квартир будут расти. Новый закон о «резиновых» квартирах направлен в том числе и на легализацию рынка аренды жилья. Рано или поздно он все равно выйдет из тени - хозяевам квартир  придется платить налоги, которые они частично переложат на квартирантов.

Налог на недвижимость вырастет  - это ясно, как божий день. Особенно для тех, кто  бесплатно приватизировал квартиры еще в советские времена и платит сегодня сущие копейки. Эта лафа скоро закончится, и владельцам «советских» квартир уже нужно будет платить налог его по рыночной стоимости. Угадайте с трех раз: на кого переложат свои затраты хозяева жилья при сдаче его в аренду?

Ипотека

Квартиру на 6-м этаже площадью 40 кв. м в 16-этажном блочном доме с параметрами «под ключ» предлагают в среднем за 2,3 - 2,4 млн руб.

Плюсы. Вы живете в своей квартире, изначально зная, за что платите. Делаете ремонт, как хотите, встраиваете любую мебель, то есть получаете всю необходимую свободу как хозяин жилья. Ипотека заставляет сгруппироваться, не тратить лишнего, зарабатывать как можно больше, и вы знаете, что можете рассчитывать на достойную старость, так как оставите своим детям и внукам наследство, что обычно стимулирует их качественно ухаживать за стариками.

Инфляция хотя и небольшая, но есть. На этом фоне и, принимая во внимание постоянные разговоры об очередном финансовом кризисе, зафиксированный ипотечный платеж — это выгодно: доходы растут вместе с инфляцией, и можно расплачиваться досрочно, что многие и делают.

Минусы. Теперь посмотрим на ипотечные платежи. Банки в среднем предлагают ипотеку под проценты в диапазоне от 8,5 до 13%.Чтобы купить условное жилье — однушку в Юбилейном микрорайоне за 2,3 млн руб., мне ипотечный калькулятор рассчитал ипотеку под средние 10 процентов годовых с ежемесячным платежом 22 тыс. руб. (такова средняя цена аренды этой условной квартиры). Причем первоначальный взнос предполагается в ноль рублей, а срок ипотеки - 30 лет.

Хотя без первоначального взноса работает очень мало банков, и чем он больше, тем легче для вас финансовые условия. Итак, что же получается? При размере ипотечного кредита в 2,5 млн руб. я заплачу проценты в сумме около 5,4 млн руб. Вот такая у нас сегодня ипотека, когда в среднем приходится платить за квартиру две, а то и три цены.

Можно поступить по-другому. Я снимаю квартиру где-нибудь совсем на окраине за 14 тыс. руб., (дешевле — только без мебели и необходимой техники), а оставшиеся 8000 руб. ежемесячно откладываю и, насобирав за год порядка 100 тыс. руб., кладу их под процент на срочный вклад. Банки предлагают от 8 до 11 процентов годовых.

Возьмем в среднем 10 процентов. За год  на своих ста тысячах я заработаю 10 тыс. руб. За тридцать лет, если я буду в среднем откладывать по сто тысяч в год, насобираю более 3 млн руб. Инфляция съест — в лучшем случае — десятую часть моих накоплений. Значит, в среднем, на склоне лет я насобираю около 3,5 млн руб. Сколько спустя треть века будет стоить квартира? Один бог знает.

Но самое главное даже не в этом. Жить-то — когда?

Я буду тридцать лет слоняться по чужим квартирам, во всем себя ограничивать, чтобы на склоне лет накопить на однушку? И это все, чего я добился за всю свою трудовую жизнь? Несолидно как-то, стыдно перед собой, детьми и внуками.

Взгляд экспертов

Что по этому поводу думают эксперты?

Вот какие комментарии дал генеральный директор Кубанского ипотечного агентства Владислав Есин:

— Оплатить 100-ную стоимость при покупке жилья в нашей стране могут лишь два процента населения. Поэтому давайте повнимательнее посмотрим на эти два инструмента — ипотека и аренда. В чем преимущества ипотеки? Человек, взяв кредит, по сути получает квартиру в собственность и живет полноценной жизнью. Более того, ипотека заставляет искать все более высокооплачиваемую работу, таким образом,  он развивается и стремится к карьерному росту. И у него появляется стимул раньше закрыть кредит, чтобы не платить лишние проценты. Сегодня, по нашим наблюдениям,  в течение  3,5 лет, не больше, многие люди закрывают свои ипотечные платежи. Вряд ли кто-то, взяв кредит на покупку квартиры, погашает его 20-30 лет. Поэтому квартира в ипотеку по двойной или тройной цене — явление для Краснодара нетипичное.

Однако немногие люди сегодня начинают осознавать, что собственность может быть обременительной. Это особенно относится к тем, кто в свое время  получал квартиры от государства или бесплатно  их приватизировал. Собственность надо содержать, за нее нужно платить налог (а в скором времени он будет исчисляться по рыночным ценам для тех, кто бесплатно приватизировал квартиры и платит сегодня сущие копейки). Человек, приняв решение  получить ипотечный кредит, должен  подтвердить свои доходы банку, а не у каждого они достаточно высоки или официально подтверждены для того, чтобы взять крупный кредит, подтвердить наличие минимального первоначального взноса. Вот здесь мы обращаемся к аренде.

— Предположим, я сэкономлю на аренде и буду снимать квартиру или угол за небольшие деньги, а оставшиеся - класть на депозит и сама собирать себе на жилье. Это выгодно?

— В таком случае вы заведомо занижаете свой уровень жизни (зависите от хозяина, нет стабильности), а перспективы - неясны. Ведь ставка по депозитам привязана, как правило, к инфляции. Все, что накопите за 20-30 лет, частично съест инфляция. Будет обидно: а ради чего вы себе во всем отказывали и жили на чемоданах?

— Как, по-вашему дальше будет развиваться рынок аренды жилья? Он выйдет когда-нибудь из тени?

— Да, и довольно скоро. Приведу такие цифры. Даже если банки снизят ипотеку до 8 процентов, реально обеспечить собственным жильем лишь 20 процентов населения. Что же делать остальным? Развивать рынок аренды, как во всем мире. Здесь очень важен такой момент: если не будет развит цивилизованный рынок аренды, обеспечить людей жильем не сможет ни один инструмент. Этим озаботилось правительство и создало  фонд развития  арендного жилья. У нас на уровне региона также сейчас разрабатывается  программа развития арендного рынка жилья, и, возможно, в мае этого года проект будет рассмотрен и утвержден на уровне губернатора Кубани.

— А в чем его суть?

— Это фактически программа строительства так называемых доходных домов. Когда муниципалитеты будут заинтересованы выделять землю застройщикам под строительство таких домов, потом застройщики будут это жилье продавать  компаниям, которые, в свою очередь, станут предоставлять жилье внаем и  зарабатывать на аренде. Рынок в этом случае максимально прозрачен, потому что в нем будут участвовать муниципалитеты, используя эти дома для социального найма (учителям, врачам и т. д.).

В программе будут участвовать крупные корпорации, которые могут привлекать трудовые ресурсы  из других регионов, стимулируя их проживанием в таких домах. По сути, мы возрождаем инструмент, который раньше назывался ведомственным жильем. Так живут 50 процентов американцев и большая часть Европы. Некоторым квалифицированным специалистам нет смысла привязываться к своей квартире в каком-то определенном городе. Они с удовольствием переезжают, если работодатель предлагает им лучшие карьерные условия. Это дает им свободу выбора. И в таком случае, конечно, им не нужно будет связываться с ипотекой. Аренда квартиры - выгоднее. Надеемся, старт такой программы и у нас предоставит многим людям подобные возможности.