Краснодарский край – уникальная в правовом смысле территория, регулярно удивляющая всю Россию неожиданными судебными решениями. Казалось бы, времена «золотой судьи» давно миновали, однако порой принимаются такие судебные акты, что только диву даешься.

Как нам кажется, нечто подобное можно сказать о ситуации, в которой оказался Денис П., в 2017 году ставший совладельцем половины доли в геленджикской гостинице. Вторая половина была выкуплена у предыдущего собственника его хорошей знакомой. Вместе они начали развивать бизнес, вложив в него порядка 30 миллионов рублей. Если учесть, что на момент покупки оценочная стоимость объекта составляла порядка 45 миллионов рублей, можно себе представить, каким лакомым мог показаться кому-нибудь этот кусочек. Не удивительно, что в 2018 году бывшие владельцы гостиницы, продавшие ее еще в 2011 году, попытались забрать недвижимость через суд.

Откуда бумажка?

Что интересно, поводом для отмены первой сделки и всех последующих (а объект менял собственников несколько раз) послужила писанная от руки неизвестно когда бумажка, которую, по всем правилам, ни один суд не мог принять как доказательство. А уж тем более – строить на ее основе судебное решение. Однако же приняли.

И тем же решением признали надлежаще оформленную нотариальную доверенность на продажу жилья ничего не доказывающим, бессмысленным документом. А ведь на выдаваемых нотариусами документах строится львиная доля сделок, совершаемых в нашей стране.

Также мы совершенно не поняли, что стало и с другим принципом правосудия – сроками давности. Ведь самая первая, оспариваемая сделка, отмена которой влечет за собой отмену серии остальных, произошла 10 лет назад, а у истицы была масса поводов убедиться, что ее недвижимость давно продана.

Впрочем, обо всем по порядку.

История с неизвестными

Денис П. вместе со своей знакомой на паях приобрел в 2017 году в Геленджике административно-гостиничный корпус в районе улицы Островского. Объект этот ими не только эксплуатировался, но и улучшался, как мы сказали выше.

Однако в 2018 году в Геленджикский суд вдруг обратилась бывшая владелица здания Нина С., утратившая законные права на него еще в 2011 году.

Надо сказать, что та сделка была совершена не совсем обычным способом. Продавала объект не сама Нина С., а ее бывший супруг. Для совершения сделки владелица написала доверенность с правом продажи и передоверия на своего знакомого. А тот, в свою очередь, доверил это право бывшему мужу хозяйки гостиницы. Затем в течение короткого времени после оформления доверенностей у нотариуса объект был продан. С 2013 по 2017 годы он еще несколько раз менял своих владельцев. В 2017 году его покупают Денис П. и его компаньонка. А спустя год, когда были произведены дорогостоящие и неотъемлемые улучшения объекта, в Геленджикском городском суде вдруг появляется иск от Нины С., в котором она требует отменить все сделки с 2011 года и признать за ней право собственности.

Как указано в судебных документах, истица ссылается на то, что знать не знала о продаже объекта и десять лет была не в курсе, что гостиница ей уже не принадлежит.

Хочу, но не хочу

Казалось, бы, такое невозможно в принципе. В первую очередь, если ты не хотела продавать объект, то почему выдала доверенность с правом ее продажи? Ведь правовые последствия выдачи такого документа были тебе нотариусом разъяснены. К тому же, между выдачей доверенности и сделкой прошло совсем немного времени, резонно предположить, что именно для продажи доверенность и выдавалась.

По словам женщины, бывший супруг, дескать, обещал не продавать недвижимость. Но обещания не выполнил. При этом, единственным доказательством существования такого обещания является от руки написанная им расписка. Причем в суд была представлена даже не сама расписка, а ее незаверенная ксерокопия!

Когда была написана эта расписка – в 2011 году или в 2018-м? А если даже в 2011-м, то какое правовое значение она имеет с учетом противовеса виде нотариальной доверенности на продажу? Мы уже не говорим о полном отсутствии логики – зачем выдавать доверенность на продажу, чтобы затем тут же требовать от руки написанную бумажку, сделку не разрешающую? Ведь из нотариального документа просто можно было бы вычеркнуть строку о праве продажи и все!

Складывается ощущение, что в 2011 году, продавая объект, его собственница совместно с бывшим супругом могли специально оформить все таким образом, чтобы спустя время добиваться отмены сделки в судах. Но если это так, то манипуляциями Нины С. впору заняться правоохранительным органам.

Провал на провале

Впрочем, история с распиской - не единственный логический провал в этом деле. Как, например, можно было не замечать 10 лет, что на объекте «хозяйничают» другие люди?

Доказано, что Нина С. не оплачивала почти все это время ни налоги, ни коммунальные услуги и прочие платежи. А ведь суммы были немалые - за сотню тысяч рублей в год. Можно ли себе представить, что собственник мог такого «не заметить»?

Второе якобы имеющееся доказательство того, что экс-собственница ничего не знала о выбытии объекта из ее владения – арендные платежи в ее адрес от компании, которая снимала помещения в гостинице. Но и тут сплошные нестыковки. Имеющийся у истицы договор аренды датирован 2010 годом, еще до продажи. Однако платежи от компании поступали только несколько месяцев в 2015 году. При этом, надлежаще зарегистрированный договор аренды в Росреестре на этот период отсутствует, а его обязаны были сделать, поскольку арендатор являлся юридическим лицом.

В то же время существует еще один договор аренды между той же компанией и другим человеком, который официально на тот момент являлся собственником гостиницы. И договор этот как раз зарегистрирован в Росреестре. Документ действовал несколько лет, в течение которых осуществлялись платежи. И он включает в себя тот же период, на который ссылается Нина С.

Выходит, компания платила дважды? Скорее можно предположить иное: истица пытается выдать за подтверждение отношений между ней и арендатором платежи, которые совершались по каким-то другим основаниям. Суд первой инстанции в ходе разбирательств по делу уже отмечал, что Нина С. злоупотребляет правом. Однако судьи краевого суда на эти и другие обстоятельства внимания почему-то не обратили.

А стоило бы, учитывая странность ситуации. В здании работает фирма, которая три года платит арендные платежи кому-то, но не Нине С., и ее, как собственника, это совершенно не волнует. Не заставляет, к примеру, проверить, на каких основаниях эта компания платит другим людям. «Забила тревогу» Нина С. только в 2018 году, когда взяла справку в Росреестре и только тут якобы узнала, что с 2011 года гостиница ей не принадлежит.

Круги суда

В суде у этого дела сложилась непростая судьба. Рассмотрение проходило «в два круга». Сначала Геленджикский городской суд отказал Нине С. в удовлетворении ее требований. Апелляция краевого суда подтвердила решение коллег, но в 4-м кассационном суде дело вернули на рассмотрение в первую инстанцию. Геленджикский суд в новом составе изучил обстоятельства и снова подтвердил правоту нынешних собственников. Но уже в апелляции в Краснодарском краевом суде коллегия по гражданским делам в составе судей Ямпольской, Мантул и Захаровой признали все сделки с 2011 года ничтожными и постановили вернуть гостиницу бывшей владелице. В 4-м Кассационном суде это решение утвердили.

Как-то незаметно пошел по боку еще один принцип правосудия – добросовестности сделок. Допустим, что муж Нины С. действительно нарушил их внутрисемейные договоренности и продал гостиницу без ведома бывшей супруги. Допустим, что она семь лет не интересовалась объектом недвижимости. Ну и пусть разбираются в семье - причем тут другие приобретатели? Почему виноват экс-супруг, а отвечать приходится совершенно другим людям?

Тот же Денис, нынешний совладелец, получил объект спустя шесть лет от человека, чьи права были законным образом (как и у предыдущего владельца) зарегистрированы в Росреестре. Как вообще, кроме законных способов, может любой из нас установить «чистоту» объекта, если не через Росреестр? А ведь, по сути, решение краснодарских судей подрывает доверие ко всей системе государственного удостоверения права на недвижимость. Так любая законная сделка может быть отменена, если заявится предыдущий (в седьмом колене) владелец и скажет, что его обманули. И принесет ксерокопию какой-то непонятной бумажки. Суд, если захочет, узаконит все, что угодно.

Чудеса да и только.

Сейчас единственная надежда нынешних собственников гостиницы, что в этих «чудесах» на кубанский лад разберутся в Верховном суде Российской Федерации.

Мы продолжаем следить за этой историей.