Закрыть
17:23, 7 марта 2024

Марина Кондратенко: 10 стратегий риэлтора: как купить идеальную квартиру

Марина Кондратенко — дипломированный эксперт по недвижимости. Родилась в Астраханской области, отец — инженер-строитель, мать —учитель. Семья переехала в Краснодарский край, когда Марине был год. Окончила Кубанский государственный аграрный университет по специальности «Агрохимия и агропочвоведение» с красным дипломом. Затем аспирантура. Имеет ученую степень кандидата сельскохозяйственных наук. Работала преподавателем в вузе более 10 лет. Карьеру в сфере недвижимости начинала в 2013 году в агентстве «Каян», затем работала в СИК «Лидер-Строй». За это время успешно провела сотни сделок по покупке и продаже недвижимости в Краснодаре. С 2024 года работает частным экспертом по недвижимости. Постоянно проходит тренинги и обучения у сильнейших специалистов рынка недвижимости. Окончила курс для агентов по недвижимости «Я — риэлтор» в Санкт-Петербурге и получила документ государственного образца.

Несмотря на сокращение объема государственного субсидирования льготных программ у застройщиков остались программы субсидирования ипотеки, а у банков — ипотеки с господдержкой.

Субсидированная ипотека — это такой кредит, где часть процентов по ставке берет на себя государство или застройщик. При этом стоимость жилья вырастает, но ежемесячный платеж становится меньше. Субсидии распространяются на определенные категории граждан (семьи с детьми, ИТ-специалистов, работников бюджетной сферы, молодыхученых), на определенные типы недвижимости (строящееся жилье, земельные участки) или на определенные территории (Дальневосточная, Арктическая, сельская). Часто есть и возрастные ограничения. Риэлтор поможет вам сориентироваться и подобрать программу.

До сих пор не все знают, что сертификат на материнский капитал можно обменять на квартиру. В прошлом году его суммы зачастую хватало на первоначальный взнос. Теперь может потребоваться небольшая доплата. И, тем не менее, это существенная сумма для старта. С 1 февраля 2024 года размер материнского капитала составит 630,4 тысячи рублей на первого ребенка и 833 тысячи — на второго.

Банки предлагают программы, в которых достаточно всего двух документов для одобрения ипотечного кредита. Поэтому даже если вы трудоустроены не официально, у вас есть вариант решения жилищного вопроса без подтверждения дохода.

Быстрее и легче справиться с ипотечными платежами поможет налоговый или имущественный вычет.

Имущественный вычет при покупке квартиры — это возврат уплаченного налога на доходы. Вы тратите деньги на жилье, а государство возвращает НДФЛ из бюджета. Максимальный лимит для налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 миллиона рублей. То есть каждый может вернуть не более 260 тысяч рублей. Для процентов по ипотеке свой лимит — 3 миллиона рублей, здесь сумма к возврату составит 390 тысяч рублей. Итого, каждый гражданин может вернуть 650 тысяч рублей. Эту сумму можно внести в счет погашения ипотеки, существенно сократив срок выплаты.

Если у вас уже есть ипотечный кредит, регулярно сравнивайте условия разных банков, чтобы выбрать новые, более выгодные. Для рефинансирования ипотеки вам необходимо обратиться в банк или другую кредитную организацию с заявлением и документами, подтверждающими вашу кредитоспособность и доход. Банк рассмотрит заявку и примет решение о возможности рефинансирования. Если решение будет положительным, вам предложат новые условия ипотеки, которые могут включать снижение процентной ставки, уменьшение суммы ежемесячного платежа или увеличение срока кредита. После подписания нового договора ипотеки старый кредит будет погашен, а вы будете выплачивать ипотеку на новых условиях.

Не все знают, но по объектам от застройщиков мы работаем без комиссии. Что касается вторичного рынка недвижимости, то процент от сделки для каждого региона может варьироваться.

Риэлторы интегрированы в инфраструктуру. Мы подключены к прямым чатам с застройщиками. До рынка новости о спецпредложениях и акциях, об уникальных объектах и старте проектов могут доходить не сразу, а мы получаем их мгновенно и напрямую. Поэтому если хотите надежную, проверенную, актуальную или эксклюзивную информацию, то вам — к риэлтору.

Это одна из самых популярных инвестиционных стратегий 2023 года. В 2024-м осталось не так много объектов, которые можно приобрести с целью выйти на самоокупаемость, но, тем не менее, они еще есть.

Суть стратегии: подбираем квартиру и рассчитываем такой платеж, который равен сумме ежемесячной арендной платы. Часто эти квартиры называются «на вырост», и их покупают детям на будущее. Пока ребенок растет, квартира сдается в аренду, и платежи по ипотеке покрываются платежами арендаторов. Таким образом, квартира сама себя выкупает.

В моей практике часто происходят случаи, когда клиент обращается с одними входными данными, а уходит с лучшим результатом. Запрашивает «хотя бы какую-нибудь студию» — в итоге, покупаем двухкомнатную квартиру. Потому что покупатель не должен знать точно, на какой объект недвижимости он может рассчитывать. Это задача риэлтора: собрать пожелания и максимально приблизить их к возможностям, подобрав лучшие варианты.

Недавно ко мне обратился клиент: хочу купить квартиру на вторичном рынке, потому что ждать новостройку долго, а совмещать платежи с арендой дорого. Стали считать. На вторичном рынке ипотека стоит 17% годовых, это (в его случае) 67 тысяч рублей ежемесячный платеж. Квартира на первичном рынке от 5%, ждать ее полгода, и платеж составит 25 тысяч в месяц. Получается, что подождать новостройку выгоднее, так как арендная плата 20 тысяч рублей плюс взнос 25 тысяч рублей — это 45 тысяч против 67 тысяч ежемесячно за «вторичку». Мы изучили все варианты, расписали все расклады, и клиент принял самое выгодное и оптимальное решение.

Как давно вы работаете в недвижимости?

Более десяти лет.

Вы помните первого клиента?

Помню в подробностях. Как нашли квартиру с первого просмотра, как счастлива была Оксана Геннадьевна, когда купила квартиру своей мечты. Помню эту квартиру и даже цвет мебели в ней.

Почему вы пошли в сферу недвижимости?

Влюбилась в дело, сразу поняла, что здесь открывается огромный мир возможностей, а первая сделка меня вдохновила.

Когда лучше покупать квартиру?

Лучше время — всегда сейчас. Всегда на рынке есть объекты, которые будут максимально интересные и «вкусные» в моменте.

Главные стратегии при покупке недвижимости?

Инвестиционная и для жизни. При инвестиционной вы приобретаете объект для перепродажи или сдачи в аренду, и в этом случае он должен обладать характеристиками, привлекательными для рынка. Когда вы покупаете жилье для себя, оно должно соответствовать исключительно вашим потребностям. Это совершенно разные критерии.

Копить на мечту или оборачивать деньги?

В каждом случае нужно рассчитывать плюсы и минусы. Но часто инвестиции в объекты недвижимости с последующей продажей обладают большей доходностью, чем вклады под проценты в банках.

Самая неочевидная ошибка покупателей?

Выбор по картинке. Клиенту показывают планировку, фото, видео. На мониторе или в буклете квартира выглядит здорово. А там, возможно, козырек под окном, окна выходят на заправку, расположение близко к лифту, двери с соседями неудобно открываются, очень много квартир на площадке, промышленные кондиционеры установлены под балконом. Получаются красивые, но максимально неликвидные квартиры.

Кто ваш идеальный клиент?

Тот, кто доверяет моим компетенциям, прислушивается к моему профессиональному мнению. В основном у меня все такие клиенты, так как большинство из них по рекомендациям.

Почему Краснодар?

Столица Кубани — все-таки особый центр притяжения. У нас прекрасный климат, развитая инфраструктура, масса достопримечательностей, хорошие цены на недвижимость, а когда откроют аэропорт, вернется полная мобильность.

Почему ушли в свой бизнес?

Как в компьютерной игре, в найме я проходила уровень за уровнем, повышая свои компетенции, и достигла предела. В какой-то момент захотелось большего, и я решила двигаться вперед. Я очень благодарна своему руководству, коллегам за совместную работу и колоссальный опыт.

Самый необычный кейс из практики?

Я решила жилищный вопрос четырем поколениям одной семьи. Сначала заказчикам, потом их родителям, затем их детям, а сейчас ко мне пришли их внуки.

Автор фото — Роман Благов

.

Подписаться на нас

Вчера, 21:18

ФАС заподозрила подрядчиков в сговоре на торгах по благоустройству в Краснодаре

Сейчас расследование продолжается, новые подробности появятся по мере его развития 

Фото: fas.gov.ru

Две краснодарские компании — «Зеленый Город» и «Кубаньэнергостройремонт» — оказались в центре антимонопольного расследования. По данным пресс-службы Федеральной антимонопольной службы России, фирмы участвовали в открытом конкурсе на проведение работ по благоустройству зеленых территорий и общественных пространств города, однако вместо честной борьбы за контракт решили действовать заодно.

Как сообщает ведомство, организации заранее договорились между собой и выстроили поведение таким образом, чтобы создать иллюзию конкуренции. Они использовали одну и ту же цифровую платформу, синхронизировали действия и обменивались информацией, что дало ФАС основания подозревать их в нарушении антимонопольного законодательства. На деле, считает антимонопольное ведомство, конкуренции не было: участники стремились сохранить выгодный для себя уровень цен, устранив элемент состязательности с самого начала торгов.

Антимонопольная служба собрала достаточно свидетельств, чтобы возбудить дело в отношении этих компаний. Если их вина будет доказана, им может грозить оборотный штраф, то есть санкции будут рассчитываться в зависимости от выручки организаций.

Пресс-служба ФАС подчеркнула, что подобные схемы подрывают принципы свободного рынка и лишают муниципалитет возможности эффективно использовать бюджетные средства.

Вчера, 20:44

В России фиксируются вспышки ветрянки, но на Кубани уровень заболеваемости ниже прошлогоднего

В то же время наблюдаются проблемы с поставками вакцин

Фото: Медицинский центр иммунопрофилактики

На фоне роста заболеваемости ветряной оспой в различных регионах России Краснодарский край демонстрирует стабильную эпидемиологическую ситуацию. Согласно информации, предоставленной региональным управлением Роспотребнадзора, в течение первых девяти месяцев 2025 года в регионе зарегистрировано на 18,6% меньше случаев ветрянки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Для сравнения, в других субъектах Российской Федерации наблюдается резкий рост числа заболевших. Так, например, в Ямало-Ненецком автономном округе число случаев увеличилось на 67%, вспышки зафиксированы в Башкортостане, Алтайском крае и Воронежской области. На этом фоне стабильные показатели Краснодарского края выглядят особенно показательными.

На федеральном уровне, как сообщают «Известия» со ссылкой на отчет Роспотребнадзора РФ, заболеваемость ветряной оспой в 2024 году составила 567,38 случая на 100 тысяч населения, что на 9,7% превышает показатели 2023 года. Подавляющее большинство заболевших — дети, однако также отмечен рост числа заболевших среди взрослых — на 28% по сравнению с предыдущим годом. В 2024 году было зафиксировано четыре летальных исхода, связанных с осложнениями после перенесённой ветрянки.

Роспотребнадзор Краснодарского края заверил, что ситуация с ветряной оспой остается под контролем. Заболеваемость находится в пределах среднемноголетних значений, и при возникновении признаков роста специалисты готовы оперативно принять меры по локализации очагов и предотвращению массового распространения инфекции, сообщает «КП-Кубань».

Тем не менее, несмотря на стабильную эпидемиологическую обстановку в Краснодарском крае, регион, наряду с Ростовской областью, столкнулся с дефицитом вакцин от ветряной оспы. Проблема возникла после исключения этой прививки из Национального календаря профилактических прививок в 2023 году. 

Причиной стала зависимость от зарубежного препарата «Варилрикс», поставки которого в Россию нестабильны, что, в свою очередь, влияет на доступность иммунизации. Кроме того, в 2025 году прекращены поставки препарата «Приорикс-Тетра», также применяемого для профилактики ветрянки.

Ситуация с иммунизацией может улучшиться в перспективе: с декабря 2024 года российская компания «Нанолек» в сотрудничестве с южнокорейской GC Biopharma проводит клинические испытания отечественной вакцины. Завершение исследований ожидается к концу 2026 – началу 2027 года. Однако, как уточняют «Известия», вакцина будет доступна исключительно для детей в возрасте от 9 месяцев до 17 лет, несмотря на то, что взрослые переносят ветрянку гораздо тяжелее и чаще сталкиваются с осложнениями, такими как энцефалит, пневмония и опоясывающий герпес.

Вчера, 20:17

Семейная пара из Краснодара попалась на изготовлении мефедрона и угодила в колонию

В ходе следствия подсудимые оформили развод

Скриншот видео: t.me/opskuban 

В Краснодаре суд вынес приговор бывшим супругам Полине Подкосовой и Андрею Устименко. Их признали виновными в том, что они производили наркотики и вещества, из которых они изготавливаются.

История началась в феврале 2022 года. По данным следствия и суда, тогда пара вошла в состав преступной группы, которая занималась производством и распространением запрещённых веществ. Подкосова и Устименко согласились варить наркотик мефедрон и доставлять его по указанию кураторов.

Для работы они арендовали гараж на улице Уральской в Краснодаре. По инструкциям организаторов наркобизнеса супруги закупили необходимое оборудование и химикаты. На это они потратили больше 100 тысяч рублей. Затем, следуя указаниям, начали изготавливать наркотик.

С марта по апрель 2022 года им удалось произвести свыше 200 граммов прекурсора — вещества, нужного для создания наркотика — и почти килограмм самого мефедрона. Но довести дело до конца не вышло. Наркодельцов задержали сотрудники ФСБ до того, как они успели продать товар.

Суд признал обоих виновными. Устименко дали 16 лет колонии строгого режима, а Подкосовой — 13 лет колонии общего режима, сообщает объединенная пресс-служба судов Краснодарского края.

Видео: t.me/opskuban   

Вчера, 19:50

Кавказский заповедник ограничил доступ к ряду маршрутов из-за ухудшения погоды

Нынешний туристический сезон оказался короче прошлогоднего

Фото: t.me/kavkazzapoved

Пресс-служба Кавказского государственного природного биосферного заповедника сообщила о досрочном закрытии двух туристических маршрутов, проложенных в горной части территории. Причиной стали сильные снегопады, высокая глубина снежного покрова и установившиеся ночные заморозки, сделавшие путешествие по высокогорным тропам небезопасным.

Так, с 13 октября полностью прекращено посещение маршрута № 12, ведущего к урочищу Имеретинка. Эта тропа пролегает на высотах до 2500 метров над уровнем моря, где климатические условия резко отличаются от низменных участков. Обильные осадки и замерзающая на тропах вода резко повысили риски для туристов, что и стало причиной закрытия маршрута.

Аналогичные меры приняты в отношении маршрута № 8, соединяющего перевал Аишха с Черноморским побережьем через Красную Поляну. Как отмечается в сообщении, на этом участке уже зафиксированы неблагоприятные явления — ледяная корка на тропе, обледеневшие склоны и слабая видимость — что делает его прохождение потенциально опасным.

Несмотря на это, часть направлений остаётся доступной для коротких однодневных походов без возможности ночевки. В их числе — маршруты № 30 (включая его варианты А, Б, В и Г), № 8а, ведущий от урочища Медвежьи ворота до лагеря Холодный, а также маршрут № 13 к Ачипсинским водопадам. Все они переведены в ограниченный режим функционирования: туристам разрешено посещать эти участки только днём, поскольку приюты и стоянки уже начали готовить к зимнему периоду, а смотрители завершили свою вахту.

С 15 октября маршрут № 30 будет действовать лишь в пределах до стоянки Инструкторская щель и исключительно в формате однодневного похода.

Единственный маршрут, который пока продолжает работу в стандартном режиме, — № 9, ведущий к озеру Кардывач. Однако, как уточнили специалисты отдела туризма, погодная обстановка на этом направлении ежедневно отслеживается. При первых признаках устойчивого снежного покрова маршрут также будет закрыт.

В 2024 году основные маршруты Кавказского заповедника были закрыты 20 октября, тогда как в этом году крайние ограничения начали действовать уже с 13 октября.

Вчера, 19:41

Краснодар снова в тренде: туристы раскупают номера в отелях после возобновления авиарейсов

Наибольший всплеск спроса приходится на период новогодних выходных

freepik.com

После возобновления работы краснодарского аэропорта интерес к столице Кубани взлетел в буквальном смысле — количество бронирований жилья выросло более чем втрое. По данным сервиса «Яндекс Путешествия», за период с 11 сентября по 11 октября 2025 года туристы стали значительно активнее искать отели и апартаменты в Краснодаре, выбирая даты заселения вплоть до конца года.

Резкий всплеск интереса затронул не только сам город, но и весь Краснодарский край: спрос на размещение в регионе за тот же месяц увеличился почти в два раза. Особенно активно путешественники начали бронировать жильё на новогодние каникулы — таких заявок стало примерно в три раза больше.

Несмотря на наплыв гостей, цены остались стабильными: средняя стоимость ночи в отеле держится на уровне около 5,3 тысячи рублей. А вот апартаменты стали ещё доступнее — их аренда подешевела примерно на 13%, до 4,4 тысячи рублей в сутки.

Большинство туристов приезжают в кубанскую столицу парами и планируют поездку заранее, примерно за две недели. Чаще всего на отдых сюда отправляются жители Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону, передают «Краснодарские известия».

Ранее «Югополис» писал, что после открытия аэропорта Краснодар стал одним из самых востребованных направлений на юге страны. Спрос на авиабилеты вырос в четыре раза, а бронирования отелей — втрое. Город вошёл в десятку популярных туристических точек осени и занял третье место среди курортов края после Сочи и Сириуса. Эксперты отмечают, что запуск рейсов из Краснодара разгрузит другие южные аэропорты и усилит поток туристов в Анапу, Туапсе и Крым. Кроме того, уже стартовала чартерная программа в Анталью, что потенциально придаст дополнительный импульс развитию туризма в регионе.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.