Закрыть
17:23, 7 марта 2024

Марина Кондратенко: 10 стратегий риэлтора: как купить идеальную квартиру

Марина Кондратенко — дипломированный эксперт по недвижимости. Родилась в Астраханской области, отец — инженер-строитель, мать —учитель. Семья переехала в Краснодарский край, когда Марине был год. Окончила Кубанский государственный аграрный университет по специальности «Агрохимия и агропочвоведение» с красным дипломом. Затем аспирантура. Имеет ученую степень кандидата сельскохозяйственных наук. Работала преподавателем в вузе более 10 лет. Карьеру в сфере недвижимости начинала в 2013 году в агентстве «Каян», затем работала в СИК «Лидер-Строй». За это время успешно провела сотни сделок по покупке и продаже недвижимости в Краснодаре. С 2024 года работает частным экспертом по недвижимости. Постоянно проходит тренинги и обучения у сильнейших специалистов рынка недвижимости. Окончила курс для агентов по недвижимости «Я — риэлтор» в Санкт-Петербурге и получила документ государственного образца.

Несмотря на сокращение объема государственного субсидирования льготных программ у застройщиков остались программы субсидирования ипотеки, а у банков — ипотеки с господдержкой.

Субсидированная ипотека — это такой кредит, где часть процентов по ставке берет на себя государство или застройщик. При этом стоимость жилья вырастает, но ежемесячный платеж становится меньше. Субсидии распространяются на определенные категории граждан (семьи с детьми, ИТ-специалистов, работников бюджетной сферы, молодыхученых), на определенные типы недвижимости (строящееся жилье, земельные участки) или на определенные территории (Дальневосточная, Арктическая, сельская). Часто есть и возрастные ограничения. Риэлтор поможет вам сориентироваться и подобрать программу.

До сих пор не все знают, что сертификат на материнский капитал можно обменять на квартиру. В прошлом году его суммы зачастую хватало на первоначальный взнос. Теперь может потребоваться небольшая доплата. И, тем не менее, это существенная сумма для старта. С 1 февраля 2024 года размер материнского капитала составит 630,4 тысячи рублей на первого ребенка и 833 тысячи — на второго.

Банки предлагают программы, в которых достаточно всего двух документов для одобрения ипотечного кредита. Поэтому даже если вы трудоустроены не официально, у вас есть вариант решения жилищного вопроса без подтверждения дохода.

Быстрее и легче справиться с ипотечными платежами поможет налоговый или имущественный вычет.

Имущественный вычет при покупке квартиры — это возврат уплаченного налога на доходы. Вы тратите деньги на жилье, а государство возвращает НДФЛ из бюджета. Максимальный лимит для налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 миллиона рублей. То есть каждый может вернуть не более 260 тысяч рублей. Для процентов по ипотеке свой лимит — 3 миллиона рублей, здесь сумма к возврату составит 390 тысяч рублей. Итого, каждый гражданин может вернуть 650 тысяч рублей. Эту сумму можно внести в счет погашения ипотеки, существенно сократив срок выплаты.

Если у вас уже есть ипотечный кредит, регулярно сравнивайте условия разных банков, чтобы выбрать новые, более выгодные. Для рефинансирования ипотеки вам необходимо обратиться в банк или другую кредитную организацию с заявлением и документами, подтверждающими вашу кредитоспособность и доход. Банк рассмотрит заявку и примет решение о возможности рефинансирования. Если решение будет положительным, вам предложат новые условия ипотеки, которые могут включать снижение процентной ставки, уменьшение суммы ежемесячного платежа или увеличение срока кредита. После подписания нового договора ипотеки старый кредит будет погашен, а вы будете выплачивать ипотеку на новых условиях.

Не все знают, но по объектам от застройщиков мы работаем без комиссии. Что касается вторичного рынка недвижимости, то процент от сделки для каждого региона может варьироваться.

Риэлторы интегрированы в инфраструктуру. Мы подключены к прямым чатам с застройщиками. До рынка новости о спецпредложениях и акциях, об уникальных объектах и старте проектов могут доходить не сразу, а мы получаем их мгновенно и напрямую. Поэтому если хотите надежную, проверенную, актуальную или эксклюзивную информацию, то вам — к риэлтору.

Это одна из самых популярных инвестиционных стратегий 2023 года. В 2024-м осталось не так много объектов, которые можно приобрести с целью выйти на самоокупаемость, но, тем не менее, они еще есть.

Суть стратегии: подбираем квартиру и рассчитываем такой платеж, который равен сумме ежемесячной арендной платы. Часто эти квартиры называются «на вырост», и их покупают детям на будущее. Пока ребенок растет, квартира сдается в аренду, и платежи по ипотеке покрываются платежами арендаторов. Таким образом, квартира сама себя выкупает.

В моей практике часто происходят случаи, когда клиент обращается с одними входными данными, а уходит с лучшим результатом. Запрашивает «хотя бы какую-нибудь студию» — в итоге, покупаем двухкомнатную квартиру. Потому что покупатель не должен знать точно, на какой объект недвижимости он может рассчитывать. Это задача риэлтора: собрать пожелания и максимально приблизить их к возможностям, подобрав лучшие варианты.

Недавно ко мне обратился клиент: хочу купить квартиру на вторичном рынке, потому что ждать новостройку долго, а совмещать платежи с арендой дорого. Стали считать. На вторичном рынке ипотека стоит 17% годовых, это (в его случае) 67 тысяч рублей ежемесячный платеж. Квартира на первичном рынке от 5%, ждать ее полгода, и платеж составит 25 тысяч в месяц. Получается, что подождать новостройку выгоднее, так как арендная плата 20 тысяч рублей плюс взнос 25 тысяч рублей — это 45 тысяч против 67 тысяч ежемесячно за «вторичку». Мы изучили все варианты, расписали все расклады, и клиент принял самое выгодное и оптимальное решение.

Как давно вы работаете в недвижимости?

Более десяти лет.

Вы помните первого клиента?

Помню в подробностях. Как нашли квартиру с первого просмотра, как счастлива была Оксана Геннадьевна, когда купила квартиру своей мечты. Помню эту квартиру и даже цвет мебели в ней.

Почему вы пошли в сферу недвижимости?

Влюбилась в дело, сразу поняла, что здесь открывается огромный мир возможностей, а первая сделка меня вдохновила.

Когда лучше покупать квартиру?

Лучше время — всегда сейчас. Всегда на рынке есть объекты, которые будут максимально интересные и «вкусные» в моменте.

Главные стратегии при покупке недвижимости?

Инвестиционная и для жизни. При инвестиционной вы приобретаете объект для перепродажи или сдачи в аренду, и в этом случае он должен обладать характеристиками, привлекательными для рынка. Когда вы покупаете жилье для себя, оно должно соответствовать исключительно вашим потребностям. Это совершенно разные критерии.

Копить на мечту или оборачивать деньги?

В каждом случае нужно рассчитывать плюсы и минусы. Но часто инвестиции в объекты недвижимости с последующей продажей обладают большей доходностью, чем вклады под проценты в банках.

Самая неочевидная ошибка покупателей?

Выбор по картинке. Клиенту показывают планировку, фото, видео. На мониторе или в буклете квартира выглядит здорово. А там, возможно, козырек под окном, окна выходят на заправку, расположение близко к лифту, двери с соседями неудобно открываются, очень много квартир на площадке, промышленные кондиционеры установлены под балконом. Получаются красивые, но максимально неликвидные квартиры.

Кто ваш идеальный клиент?

Тот, кто доверяет моим компетенциям, прислушивается к моему профессиональному мнению. В основном у меня все такие клиенты, так как большинство из них по рекомендациям.

Почему Краснодар?

Столица Кубани — все-таки особый центр притяжения. У нас прекрасный климат, развитая инфраструктура, масса достопримечательностей, хорошие цены на недвижимость, а когда откроют аэропорт, вернется полная мобильность.

Почему ушли в свой бизнес?

Как в компьютерной игре, в найме я проходила уровень за уровнем, повышая свои компетенции, и достигла предела. В какой-то момент захотелось большего, и я решила двигаться вперед. Я очень благодарна своему руководству, коллегам за совместную работу и колоссальный опыт.

Самый необычный кейс из практики?

Я решила жилищный вопрос четырем поколениям одной семьи. Сначала заказчикам, потом их родителям, затем их детям, а сейчас ко мне пришли их внуки.

Автор фото — Роман Благов

.

Подписаться на нас

Сегодня, 21:24

Реки Дона переживают маловодье

Ростовская область ищет выход из экологического кризиса

Фото: t.me/mpro161

В Ростовской области наблюдается серьёзное природное явление — резкое снижение уровня воды в реках, включая сам Дон и его притоки. Этой весной традиционного половодья, которое в нормальных условиях формирует до 70–80% годового объёма воды, практически не было. Это крайне негативно сказалось на состоянии водных объектов: почва осталась сухой, а русла обмелели. В некоторых местах водоёмы и вовсе полностью пересохли.

Такая ситуация затронула не только Ростовскую область, но и соседние регионы. Поэтому власти намерены подойти к решению проблемы системно, с привлечением научного сообщества. На 17 сентября запланирована встреча с учёными и профильными специалистами, где будут обсуждаться возможные меры по восстановлению водных ресурсов и адаптации к условиям маловодья. Все озвученные экспертами предложения обещают внимательно изучить и включить в дальнейшие планы, сообщили в региональном минприроды.

Одним из объектов, вызывающих особую тревогу, остаётся Цимлянское водохранилище. По словам главы городского управления ГО и ЧС Волгодонска Виталия Рижазамдзе, в июне объём притока в это водохранилище был почти в два раза меньше, чем в аналогичный период прошлого года. На фоне этого уровень воды в нём начал стремительно снижаться — в среднем на сантиметр в сутки. Несмотря на это, Донское бассейновое водное управление сообщает, что на текущий момент ситуация стабилизировалась.

Снижение водности оказывает негативное влияние не только на ландшафт, но и на экосистему региона. Особенно страдают популяции рыб. По данным ихтиологов, критическое положение сложилось у черноморско-азовской проходной сельди — рыбы, откладывающей икру в толще воды. Уровень воды напрямую влияет на успешность нереста, а значит, и на воспроизводство вида.

Помимо сельди, в зоне риска оказались и такие виды рыб, как тарань, судак, лещ, карась, краснопёрка и уклейка. Эти виды используют для нереста малые притоки и каналы Дона, где в этом году уровень воды оказался значительно ниже нормы, что делает невозможным полноценное размножение, сообщает издание donnews.ru.

Министерство природных ресурсов Ростовской области подчёркивает: проблема водного дефицита требует срочного комплексного подхода. От состояния рек напрямую зависит не только экологическое благополучие, но и будущее региона в целом.

Ранее «Югополис» сообщал о том, что уровень воды в Краснодарском водохранилище упал ниже нормы.

Сегодня, 21:00

Молодые стартаперы Кубани получили финансирование на реализацию своих идей

Всё больше разработчиков из региона заявляют о себе на уровне страны

Фото: t.me/admkrai

Молодые инноваторы из Краснодарского края стали победителями всероссийского конкурса «Студенческий стартап» и суммарно получили 38 миллионов рублей на развитие собственных проектов. Каждый из 38 участников, прошедших отбор, получит по одному миллиону рублей, которые пойдут на реализацию технологических и научных идей.

Этот конкурс проводится в рамках национального проекта «Эффективная и конкурентная экономика» и нацелен на поддержку молодежного предпринимательства в научно-технической сфере.

Как отметил заместитель главы администрации Краснодарского края Александр Руппель, благодаря содействию регионального Фонда развития инноваций идеи студентов не остаются на бумаге — они получают необходимое финансирование и выходят на путь практической реализации.

Вице-губернатор подчеркнул, что в регионе последовательно усиливаются меры поддержки для технологических стартапов и малых инновационных компаний. Так, были снижены налоговые ставки для научно-ориентированных субъектов малого и среднего бизнеса, использующих упрощённую систему налогообложения. Кроме того, Фонд микрофинансирования разработал специальные программы льготного кредитования, которые позволяют предпринимателям развивать проекты с минимальными финансовыми рисками.

Эти шаги становятся частью системной работы по формированию благоприятной среды для инновационного предпринимательства и стимулирования молодежи к созданию собственных бизнесов в сфере высоких технологий.

Сегодня, 20:40

Патрушев и Кондратьев обсудили новые шаги в реформе обращения с отходами

Вице-премьер обозначил приоритет — обеспечить, чтобы все новые объекты по переработке и утилизации отходов соответствовали современным экологическим стандартам

Фото: t.me/admkrai

Глава администрации Краснодарского края Вениамин Кондратьев принял участие в совещании, которое провёл заместитель председателя правительства России Дмитрий Патрушев. Главной темой встречи стало развитие системы обращения с твёрдыми коммунальными отходами в регионах и реализация экологических инициатив, направленных на переход к замкнутой экономике.

Правительство планирует ускорить развитие отрасли: уже в 2025 году 19 субъектов смогут заключать концессионные соглашения на строительство таких объектов без проведения конкурса. Это упростит процедуру и позволит быстрее запускать новые мощности. К 2028 году по всей стране должно появиться 37 объектов по обращению с отходами, которые смогут перерабатывать до 4,5 миллиона тонн мусора в год.

После участия в федеральном совещании Вениамин Кондратьев продолжил диалог уже на региональном уровне — с руководителями профильных ведомств и представителями компаний, отвечающих за вывоз и утилизацию отходов. Обсуждали, в частности, устойчивость работы региональных операторов, выполнение дорожных карт по созданию инфраструктуры и внедрение систем фотофиксации мест накопления мусора.

Губернатор отметил, что при столь высокой численности населения в регионе и огромном туристическом потоке — около 20 миллионов гостей ежегодно — система обращения с отходами должна работать без сбоев. И если результаты этой работы будут заметны не на бумаге, а на улицах — в чистых дворах, парках, набережных и контейнерных площадках, — только тогда можно будет говорить об эффективности усилий.

Таким образом, и на федеральном, и на региональном уровне обозначены конкретные цели и шаги, направленные на то, чтобы не просто улучшить экологическую обстановку, но и сделать это устойчиво и заметно для каждого жителя.

Фото: t.me/admkrai

Сегодня, 20:17

КТК выплатил почти 180 миллионов рублей за разлив нефти в Черное море

Оперативная ликвидация последствий и готовность компании нести ответственность помогли минимизировать долгосрочный ущерб

Танкер T. Semahat. Фото: t.me/shot_shot

Каспийский трубопроводный консорциум (КТК) полностью возместил ущерб, нанесенный морской акватории в результате аварии.

В августе на морском терминале КТК, расположенном в порту Новороссийск, произошел разлив нефти. В результате инцидента небольшое количество топлива попало в акваторию Черного моря. Причиной утечки стала нештатная ситуация при загрузке турецкого танкера T. Semahat, во время которой нефть просочилась через шланги одной из систем отгрузки.

Специалисты быстро отреагировали и завершили работы по устранению последствий уже на следующий день, 30 августа. Тем не менее полностью избежать ущерба не удалось: по оценкам Росприроднадзора, в море попало около 8,43 кубометра нефти, что составляет примерно 6,7 тонны. Общий экологический ущерб оценили в 179,3 миллиона рублей.

8 сентября ведомство направило КТК официальное требование компенсировать нанесённый окружающей среде вред. Консорциум не стал затягивать процесс и согласился возместить ущерб в досудебном порядке, полностью выплатив указанную сумму.

После аварии одно из выносных причальных устройств, через которое происходила загрузка нефти, было отключено от эксплуатации. Когда оно снова заработает, пока неизвестно, сообщает «Интерфакс».

КТК — важнейший экспортный маршрут для нефти из Казахстана. Протяжённость трубопровода — 1511 километров, и он соединяет казахстанские месторождения с российским морским терминалом в Новороссийске. Через эту систему транспортируется более 80% казахстанской нефти. По данным 2024 года, КТК прокачал 63 млн тонн нефти, а в 2025-м ожидается рост объёмов до 74 млн тонн.

Сегодня, 19:49

«Это было безрассудство»: Камала Харрис резко высказалась о Джо Байдене

Мемуары бывшей сподвижницы экс-президента США обещают стать одним из самых громких политических изданий года

Камала Харрис, официальный портрет. Фото: Lawrence Jackson / White House

Впервые за время своей политической карьеры Камала Харрис, бывший вице-президент США и кандидат в президенты на выборах 2024 года, открыто высказалась о внутренней кухне Белого дома и роли Джо Байдена в одном из самых напряжённых предвыборных сезонов в истории Америки. 

Издание The Atlantic опубликовало отрывок из её грядущей книги мемуаров под названием «107 дней» (такова была продолжительность её недолгой президентской кампании), в которой Харрис делится откровениями о происходившем за кулисами политической сцены.

Одним из главных поводов для критики стало, по мнению Харрис, единоличное решение Джо Байдена баллотироваться на второй срок, принятое без широкой дискуссии в команде. Она прямо указывает на то, что решение принималось исключительно президентом и его супругой Джилл.

«Оглядываясь назад, я думаю, что это было безрассудно. Ставки были слишком высоки. Это не то решение, которое можно оставлять на откуп эго и амбициям отдельного человека», — считает она.

Харрис признаёт, что подумывала о том, чтобы лично обсудить с Байденом его возможный отказ от участия в выборах, однако отказалась от этой идеи. Она опасалась, что любые подобные слова могли быть восприняты как политический маневр или даже предательство.

«Я решила не говорить ему этого. Он мог бы счесть это неприкрытой амбициозностью, а возможно, и ужасной нелояльностью», — объясняет она, добавляя, что и без того в Белом доме существовало мнение, будто её успех может вредить президенту: «Его команда часто работала против меня, считая, что чем лучше выгляжу я, тем хуже на моём фоне выглядел он».

Также Харрис затрагивает тему возраста Байдена, которая регулярно поднимается в общественной дискуссии. По её словам, президент действительно начал уставать, и признаки возрастных изменений становились всё заметнее.

«В 81 год Джо устал… Возраст дал о себе знать, проявившись физически и вербально», — признаёт Харрис. Тем не менее, она подчёркивает, что Байден, несмотря на это, оставался работоспособным и профессиональным: «В свои худшие дни он был более глубоким и компетентным, более способным к здравым суждениям… чем Дональд Трамп в свои лучшие моменты».

Книга выйдет 23 сентября в издательстве Simon & Schuster и, судя по опубликованным фрагментам, может оказать серьёзное влияние на послевыборную политическую динамику внутри Демократической партии США.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.