Закрыть
14 мая 2024 в 10:12

Мирослав Зудин: как правильная концепция нежилой части недвижимости помогает продавать жилую

Аренда коммерческих площадей — это отдельная вселенная, которая существует стихийно и нерационально. Столкнувшись с этим пробелом, компания Pelby научилась капитализировать объекты недвижимости за счет коллаборации с брендами из сферы гостеприимства. И превратила идею в полноценный сервис для застройщиков. Как это работает, рассказывает эксперт по выстраиванию бизнес-процессов, сооснователь Pelby Мирослав Зудин

"Наш основной профиль деятельности — управление ресторанами «под ключ». Мы их строим, запускаем, развиваем. Однажды мы захотели открыть новую точку, пришли в строящийся жилой комплекс, попросили показать возможные локации. И... нам просто показали помещение. Конечно, возникло множество вопросов: кто будет здесь жить, чем занимаются эти люди, какие у них маршруты передвижения, какие варианты развлечений и отдыха, что они ценят, чего им не хватает? По самой площадке: сколько киловатт в сети, есть ли вентиляция, какие коммуникации подведены, что еще нужно сделать? И на этом моменте стало ясно, что информации у ЖК недостаточно. Тогда мы предложили сделать для застройщика уникальный проект.

Проект включал полный анализ всего микрорайона: мы поговорили с жителями, с арендаторами коммерческих помещений, сделали глубинные интервью с менеджерами по продажам и риэлторами, изучили геоаналитику. Провели серьезные исследования и выявили инсайты, упущения и проблемы. Поняли, какие проекты нужны району, в каком именно месте: сколько должно быть семейных ресторанов, сколько стритфуда, какие салоны красоты, магазины, как оборудовать прогулочные аллеи.

Случились открытия, которые по-настоящему удивили: например, в том микрорайоне не планировалось никакой инфраструктуры для животных, и это грозило вылиться в проблему. Более того, оказалось, что там просто необходим бизнес-центр, и теперь его строят!

По итогам нашей работы, стало очевидно: исследование и его результаты могут быть самостоятельной услугой по капитализации объектов нежилой недвижимости. По ней девелопер формирует понятные условия для арендатора. Арендатор, заходя в проект, снижает объем своих инвестиций за счет того, что застройщик реализовал многие из его потребностей, и на это уже не нужно тратить деньги. Например, сделал навес-маркиз, провел вентиляцию, установил кондиционеры. Более того, все было сделано в расчет на конкретного арендатора: кондитерскую, парикмахерскую, магазин или кафе.

Я до сих пор не видел ни одной рекламной кампании по аренде коммерческой недвижимости. В этом кроется большой спрос, потому что многие бизнесмены не знают о количестве строящихся ЖК, о сроках сдачи, о характеристиках микрорайонов. Они работают через агентов, которым не важны долгосрочные контракты, их заработок зависит от процентов от сделки: чем чаще заключаются договоры аренды, тем чаще они получают комиссионные. Таким образом, одни не знают, что происходит и какие предложения есть на рынке. А вторые не стремятся сделать процесс системным, поскольку им важна ротация.

Так и получается, что рядом возникают одинаковые концепции. Открылись 5 кофеен в радиусе двухсот метров — скоро три из них пойдут на ротацию, в этих точках начнется постоянная смена арендаторов. Для управляющей компании это означает потерю денег, так как каждый новый арендатор просит арендные каникулы, и по факту из 12 месяцев в году на простой уходит 3–4 месяца. И все из-за неправильного соседства.

Мы же привлекли своих маркетологов, аналитиков, стратегов, экономистов, которые комплексно просчитывают проект коммерческой инфраструктуры для конкретного ЖК или микрорайона. Так стихийный круговорот превращается в управляемый процесс, выгодный для всех сторон.

Уже для нескольких ЖК в Краснодаре мы сделали индивидуальные концепции: для «Теплых краев», «Самолета», «Парка победы» и других. Сейчас работаем с «Догмой». И планируем двигаться дальше по России. Каждый концепт мы защищаем лично перед собственником бизнеса, потому что убеждены в пользе своих предложений. Мы правильно распределяем, где конкретно какой арендатор должен встать, какие площади и мощности ему нужны. Из всей коммерческой недвижимости объекта формируем точки притяжения, разрабатываем коммуникационную стратегию. Представляем полный проект по управлению коммерческой недвижимостью для УК и дальше передаем его на реализацию застройщику.

Кроме того, мы делаем предброкеринг: говорим, какой именно бренд может быть в этом месте. При необходимости даем контакты предпринимателей, упрощая работу по поиску для отдела продаж и аренды.

При этом каждая концепция выходит разной. Например, возьмем жилые комплексы «Самолет» и DOGMA PARK. Микрорайоны находятся напротив друг друга, но это две разные целевые аудитории. «Самолет» больше развлекательный, сильнее насыщен коммерцией, жизнь в нем кипит. А в ЖК DOGMA PARK, где расстояние между домами гораздо больше, где обширная парковая прогулочная зона, живут люди, которые не спешат. Это либо семьи с детьми, либо уже более возрастная аудитория. Поэтому в динамичной концепции будет 10% премиума, 20% среднего сегмента и 60% эконома. А для семейного и более респектабельного варианта пропорция изменится в пользу премиальных объектов.

Сегодня тренд такой, что люди не хотят выезжать за пределы своего микрорайона: современный жилой комплекс формируется как маленькая, но самодостаточная территория, где есть еда, больница, детский сад, школа, магазины, салон красоты, аптеки. Поэтому в расчет для концепции мы берем условия инфраструктуры ближайших ЖК. С помощью геоаналитики точно понимаем емкость рынка в жителях и в деньгах. Анализируем конкурентов, определяем, как можем от них отстроиться, чтобы замотивировать будущих жителей выбрать именно этот комплекс как для проживания, так и для того, чтобы разместить там свой коммерческий проект".

Реклама. ООО «ПЕЛБИ ГРУПП»
ERID: 2SDnjdxS6R7

.

Подписаться на нас

Сегодня, 08:14

На Краснодарской ТЭЦ запустили после модернизации второй энергоблок

В торжественном приняли участие полпред президента РФ Владимир Устинов и губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев

admkrai.krasnodar.ru

На Краснодарской ТЭЦ во вторник, 14 апреля, состоялась церемония запуска модернизированного второго блока. Новые мощности осмотрел полномочный представитель президента РФ в ЮФО Владимир Устинов и губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев.

Краснодарская ТЭЦ работает более 70 лет. Она закрывает 25% потребностей в энергомощности всего региона и 20% - Краснодара.

В 2025 году было принято решение о строительстве еще одного энергоблока мощностью 150 мегаватт. Высокие гости заложили символический камень в честь начала работ.

Губернатор отметил, что после ввода в эксплуатацию мощность Краснодарской ТЭЦ вырастет до 1180 мегаватт. Это позволит снизить существующий энергодефицит в регионе. “Откроет новые возможности для повышения качества жизни, привлечения инвестиций, создания новых производств и укрепления экономики Краснодарского края”, – добавил Вениамин Кондратьев.

Ранее “Югополис” сообщал о масштабной трансформации электроэнергетического комплекса, которая идет в Краснодарском крае. Мощности нужны, в том числе, для поддержки более 200 инвестиционных проектов, часть из которых предусматривает создание новых производств. По расчетам специалистов, региону необходимо как минимум 2200 мегаватт дополнительной генерирующей мощности для преодоления нарастающего дефицита энергоресурсов.

В реконструкцию и строительство объектов электросетевого хозяйства до 2029 года планируют вложить 115 млрд рублей.  В рамках программы предполагается модернизация 34 объектов, включая 16 центров питания в различных муниципалитетах региона.

Сегодня, 07:49

Воздушную атаку отбили над Азовским морем

В Краснодарском крае ночью объявляли угрозу атаки БПЛА

Кадр из видео / соцсети

В ночь на 15 апреля над несколькими регионами России отразили воздушную атаку. БПЛА сбили, в том числе над Черным и Азовским морями и Ростовской областью.

По информации губернатора Ростовской области Юрия Слюсаря, атаку предпринимали на Каменск-Шахтинский. В очередной раз он заявил, что сообщений о последствиях на земле и пострадавших не поступало. 

Угрозу атаки БПЛА ночью объявляли в Краснодарском крае. Официальной информации о последствиях не поступало.

Кроме того, по данным Минобороны РФ, средства ПВО работали в Белгородской, Воронежской, Самарской, Саратовской областях и в Крыму.

Сегодня, 07:20

Фонтаны в Краснодаре запустят 24 апреля

Парки и скверы краевой столицы готовят к летнему периоду

krd.ru

Запуск фонтанов в Краснодаре запланирован на 24 апреля. Сейчас специалисты готовят к работе 11 объектов - проверяют контроллеры управления светом и музыкой, настраивают системы фильтрации, регулируют форсунки и фонари. Фонтаны должны проработать до 4 ноября. Речь об этом шла на расширенном совещании в администрации города 14 апреля. 

К весенне-летнему сезону готовят и краснодарские парки - это Солнечный Остров, Городской Сад, Чистяковская Роща, им. 30-летия Победы, Рождественский и Старая Кубань. Их общая площадь превышает 103 гектара. Там ремонтируют аттракционы, высаживают растения, обновляют малые архитектурные формы. В парка высадили дополнительно более 360 деревьев и кустарников, около 16,5 тысячи цветов. 

Глава города Евгений Наумов подчеркнул, что подготовку всех парковых территорий нужно взять на контроль и оперативно организовывать выезд специалистов для решения возникающих ситуаций.

“Мы обязаны сделать всё возможное, чтобы горожане и гости Краснодара чувствовали себя комфортно и безопасно. Работу нужно вести ответственно и без сбоев, в срок подготовить все городские пространства к весенне-летнему сезону”, — сказал он. 

Кроме того, все парковые территории обрабатывают от клещей и других насекомых.

Ранее “Югополис” сообщал, что на аппаратном совещании чиновники обсудили ход санитарного марафона. По официальным данным, в субботниках приняли участие более 67 тысяч краснодарцев. За время марафона собрали порядка 15 тысяч кубометров мусора и устранили 189 несанкционированных свалок.

Складной iPhone, выхода которого с нетерпением ждут, окажется роскошью

Его стоимость может неприятно удивить даже фанатов Apple

Фото: appleinsider.com

Когда Apple подбирается к запуску по-настоящему нового устройства, поток слухов и утечек становится почти неконтролируемым. Так происходит и сейчас — вокруг будущего складного iPhone уже несколько лет ходят противоречивые сведения, многие из которых со временем опровергались. Но свежая информация выглядит более конкретной: инсайдеры раскрыли возможные варианты памяти и примерный ценник устройства, и он явно не рассчитан на массового покупателя.

По данным китайского источника Instant Digital, опубликованным на Weibo, будущий складной смартфон Apple получит три версии накопителя: 256, 512 гигабайт и 1 терабайт. При пересчёте из юаней получается, что базовая модель может стоить около 2320 долларов, средняя — примерно 2610 долларов, а старшая — почти 2900 долларов. Эти цифры нельзя считать окончательными для американского рынка, но они дают представление о порядке цен. И даже в таком виде они выглядят более чем внушительно.

Для понимания масштаба достаточно сравнить новинку с актуальными флагманами: модели уровня Pro предлагают те же объёмы памяти, а топовая версия с 2 ТБ стоит заметно дешевле. На этом фоне складной iPhone может оказаться почти вдвое дороже привычного максимального флагмана. В таком диапазоне он уже конкурирует не только с другими смартфонами, но и с полноценными ноутбуками.

При этом источник утечки нельзя назвать случайным. Instant Digital уже не раз попадал в точку с прогнозами: он заранее рассказывал о цветах и материалах прошлых поколений iPhone, а также довольно точно описывал характеристики будущих моделей до их официального анонса. Это повышает доверие к новым данным, особенно когда речь идёт о таких конкретных параметрах, как объёмы памяти.

Подобные сведения обычно появляются не на пустом месте. Инсайдеры такого уровня, как правило, получают информацию от поставщиков компонентов. Производственные цепочки начинают работать задолго до презентации, и именно на этом этапе детали о конфигурациях и ценах иногда выходят за пределы закрытых кругов. Поэтому подобные утечки часто оказываются близкими к реальности.

Фактически речь может идти о самом дорогом iPhone за всю историю. Но для Apple высокая цена — не проблема, а часть стратегии. Компания давно позиционирует свои инновационные продукты как премиальные, и примеров этому достаточно: от первого iPhone до дорогих версий Apple Watch. В этом смысле складной смартфон логично вписывается в ту же философию.

Ожидается, что устройство представят осенью 2026 года. По формату это будет не компактная «раскладушка», а модель с большим гибким экраном, складывающимся внутрь, как книга. Такой подход ориентирован на тех, кто хочет получить полноценный большой дисплей, но при этом сохранить удобство переноски.

Интересно, что линейка памяти повторяет актуальные Pro-модели, но без версии на 2 ТБ. Это может объясняться конструктивными ограничениями: внутри складного корпуса нужно разместить сложный шарнир, аккумулятор, систему охлаждения и другие компоненты. В таких условиях инженерам приходится искать баланс между возможностями и физическим пространством.

Пока окончательные характеристики и цены остаются неизвестными, но общее направление уже ясно: Apple делает ставку на премиальный сегмент и не собирается конкурировать за счёт доступности. Если верить утечкам, выбор между версиями будет определяться скорее бюджетом, чем реальной необходимостью в дополнительной памяти. Тем более что облачные сервисы остаются доступным способом расширить хранилище, сообщает appleinsider.ru.

Вчера, 20:50

Краснодарский цирк могут передать в федеральную собственность

Его реконструкция, речь о которой идет много лет, фактически так и не началась

Фото: admkrai.krasnodar.ru

История с реконструкцией Краснодарского государственного цирка зашла в тупик: несмотря на годы обсуждений, реальные строительные работы там так и не начались. Власти региона сейчас всерьез рассматривают вариант передать объект в федеральную собственность, после чего его могут закрепить за ФКП «Росгосцирк». 

По данным «Коммерсанта-Кубань», соответствующие документы уже готовятся, а сама инициатива реализуется в рамках исполнения поручения президента России.

С формальной точки зрения проект нельзя назвать замороженным: специалисты успели провести инженерные изыскания, подготовить проектно-сметную документацию и пройти государственную экспертизу, получив положительные заключения. Однако на практике дело ограничилось лишь разбором старых конструкций и подготовкой площадки — до полноценной реконструкции процесс так и не дошел.

Серьезным препятствием стал конфликт с подрядчиком. Летом 2025 года краевые власти расторгли контракт с компанией «Арагацстрой», указав на то, что та не справилась со своими обязательствами. После этого проект фактически завис в неопределенности, и теперь его будущее напрямую связано с возможной сменой собственника.

Идея передать цирк на федеральный уровень рассматривается как способ сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Если решение будет принято, у проекта появится шанс на перезапуск уже при участии профильной федеральной структуры. Пока же реконструкция остается лишь на бумаге, а сроки ее реального начала по-прежнему не определены.

Напомним, капремонт здания цирка, находящегося в центре Краснодара, не проводился в течение нескольких десятков лет. 11 лет назад краевые власти, задумавшие реконструкцию объекта, собирались выделить на нее миллиард рублей, затем сумма выросла в полтора раза, но дело так и не сдвинулось с мертвой точки.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.