Закрыть
17:23, 7 марта 2024

Марина Кондратенко: 10 стратегий риэлтора: как купить идеальную квартиру

Марина Кондратенко — дипломированный эксперт по недвижимости. Родилась в Астраханской области, отец — инженер-строитель, мать —учитель. Семья переехала в Краснодарский край, когда Марине был год. Окончила Кубанский государственный аграрный университет по специальности «Агрохимия и агропочвоведение» с красным дипломом. Затем аспирантура. Имеет ученую степень кандидата сельскохозяйственных наук. Работала преподавателем в вузе более 10 лет. Карьеру в сфере недвижимости начинала в 2013 году в агентстве «Каян», затем работала в СИК «Лидер-Строй». За это время успешно провела сотни сделок по покупке и продаже недвижимости в Краснодаре. С 2024 года работает частным экспертом по недвижимости. Постоянно проходит тренинги и обучения у сильнейших специалистов рынка недвижимости. Окончила курс для агентов по недвижимости «Я — риэлтор» в Санкт-Петербурге и получила документ государственного образца.

Несмотря на сокращение объема государственного субсидирования льготных программ у застройщиков остались программы субсидирования ипотеки, а у банков — ипотеки с господдержкой.

Субсидированная ипотека — это такой кредит, где часть процентов по ставке берет на себя государство или застройщик. При этом стоимость жилья вырастает, но ежемесячный платеж становится меньше. Субсидии распространяются на определенные категории граждан (семьи с детьми, ИТ-специалистов, работников бюджетной сферы, молодыхученых), на определенные типы недвижимости (строящееся жилье, земельные участки) или на определенные территории (Дальневосточная, Арктическая, сельская). Часто есть и возрастные ограничения. Риэлтор поможет вам сориентироваться и подобрать программу.

До сих пор не все знают, что сертификат на материнский капитал можно обменять на квартиру. В прошлом году его суммы зачастую хватало на первоначальный взнос. Теперь может потребоваться небольшая доплата. И, тем не менее, это существенная сумма для старта. С 1 февраля 2024 года размер материнского капитала составит 630,4 тысячи рублей на первого ребенка и 833 тысячи — на второго.

Банки предлагают программы, в которых достаточно всего двух документов для одобрения ипотечного кредита. Поэтому даже если вы трудоустроены не официально, у вас есть вариант решения жилищного вопроса без подтверждения дохода.

Быстрее и легче справиться с ипотечными платежами поможет налоговый или имущественный вычет.

Имущественный вычет при покупке квартиры — это возврат уплаченного налога на доходы. Вы тратите деньги на жилье, а государство возвращает НДФЛ из бюджета. Максимальный лимит для налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 миллиона рублей. То есть каждый может вернуть не более 260 тысяч рублей. Для процентов по ипотеке свой лимит — 3 миллиона рублей, здесь сумма к возврату составит 390 тысяч рублей. Итого, каждый гражданин может вернуть 650 тысяч рублей. Эту сумму можно внести в счет погашения ипотеки, существенно сократив срок выплаты.

Если у вас уже есть ипотечный кредит, регулярно сравнивайте условия разных банков, чтобы выбрать новые, более выгодные. Для рефинансирования ипотеки вам необходимо обратиться в банк или другую кредитную организацию с заявлением и документами, подтверждающими вашу кредитоспособность и доход. Банк рассмотрит заявку и примет решение о возможности рефинансирования. Если решение будет положительным, вам предложат новые условия ипотеки, которые могут включать снижение процентной ставки, уменьшение суммы ежемесячного платежа или увеличение срока кредита. После подписания нового договора ипотеки старый кредит будет погашен, а вы будете выплачивать ипотеку на новых условиях.

Не все знают, но по объектам от застройщиков мы работаем без комиссии. Что касается вторичного рынка недвижимости, то процент от сделки для каждого региона может варьироваться.

Риэлторы интегрированы в инфраструктуру. Мы подключены к прямым чатам с застройщиками. До рынка новости о спецпредложениях и акциях, об уникальных объектах и старте проектов могут доходить не сразу, а мы получаем их мгновенно и напрямую. Поэтому если хотите надежную, проверенную, актуальную или эксклюзивную информацию, то вам — к риэлтору.

Это одна из самых популярных инвестиционных стратегий 2023 года. В 2024-м осталось не так много объектов, которые можно приобрести с целью выйти на самоокупаемость, но, тем не менее, они еще есть.

Суть стратегии: подбираем квартиру и рассчитываем такой платеж, который равен сумме ежемесячной арендной платы. Часто эти квартиры называются «на вырост», и их покупают детям на будущее. Пока ребенок растет, квартира сдается в аренду, и платежи по ипотеке покрываются платежами арендаторов. Таким образом, квартира сама себя выкупает.

В моей практике часто происходят случаи, когда клиент обращается с одними входными данными, а уходит с лучшим результатом. Запрашивает «хотя бы какую-нибудь студию» — в итоге, покупаем двухкомнатную квартиру. Потому что покупатель не должен знать точно, на какой объект недвижимости он может рассчитывать. Это задача риэлтора: собрать пожелания и максимально приблизить их к возможностям, подобрав лучшие варианты.

Недавно ко мне обратился клиент: хочу купить квартиру на вторичном рынке, потому что ждать новостройку долго, а совмещать платежи с арендой дорого. Стали считать. На вторичном рынке ипотека стоит 17% годовых, это (в его случае) 67 тысяч рублей ежемесячный платеж. Квартира на первичном рынке от 5%, ждать ее полгода, и платеж составит 25 тысяч в месяц. Получается, что подождать новостройку выгоднее, так как арендная плата 20 тысяч рублей плюс взнос 25 тысяч рублей — это 45 тысяч против 67 тысяч ежемесячно за «вторичку». Мы изучили все варианты, расписали все расклады, и клиент принял самое выгодное и оптимальное решение.

Как давно вы работаете в недвижимости?

Более десяти лет.

Вы помните первого клиента?

Помню в подробностях. Как нашли квартиру с первого просмотра, как счастлива была Оксана Геннадьевна, когда купила квартиру своей мечты. Помню эту квартиру и даже цвет мебели в ней.

Почему вы пошли в сферу недвижимости?

Влюбилась в дело, сразу поняла, что здесь открывается огромный мир возможностей, а первая сделка меня вдохновила.

Когда лучше покупать квартиру?

Лучше время — всегда сейчас. Всегда на рынке есть объекты, которые будут максимально интересные и «вкусные» в моменте.

Главные стратегии при покупке недвижимости?

Инвестиционная и для жизни. При инвестиционной вы приобретаете объект для перепродажи или сдачи в аренду, и в этом случае он должен обладать характеристиками, привлекательными для рынка. Когда вы покупаете жилье для себя, оно должно соответствовать исключительно вашим потребностям. Это совершенно разные критерии.

Копить на мечту или оборачивать деньги?

В каждом случае нужно рассчитывать плюсы и минусы. Но часто инвестиции в объекты недвижимости с последующей продажей обладают большей доходностью, чем вклады под проценты в банках.

Самая неочевидная ошибка покупателей?

Выбор по картинке. Клиенту показывают планировку, фото, видео. На мониторе или в буклете квартира выглядит здорово. А там, возможно, козырек под окном, окна выходят на заправку, расположение близко к лифту, двери с соседями неудобно открываются, очень много квартир на площадке, промышленные кондиционеры установлены под балконом. Получаются красивые, но максимально неликвидные квартиры.

Кто ваш идеальный клиент?

Тот, кто доверяет моим компетенциям, прислушивается к моему профессиональному мнению. В основном у меня все такие клиенты, так как большинство из них по рекомендациям.

Почему Краснодар?

Столица Кубани — все-таки особый центр притяжения. У нас прекрасный климат, развитая инфраструктура, масса достопримечательностей, хорошие цены на недвижимость, а когда откроют аэропорт, вернется полная мобильность.

Почему ушли в свой бизнес?

Как в компьютерной игре, в найме я проходила уровень за уровнем, повышая свои компетенции, и достигла предела. В какой-то момент захотелось большего, и я решила двигаться вперед. Я очень благодарна своему руководству, коллегам за совместную работу и колоссальный опыт.

Самый необычный кейс из практики?

Я решила жилищный вопрос четырем поколениям одной семьи. Сначала заказчикам, потом их родителям, затем их детям, а сейчас ко мне пришли их внуки.

Автор фото — Роман Благов

.

Подписаться на нас

Вчера, 21:33

В России выявили массу фиктивных производителей БАДов

Лишь 6 из 32 компаний смогли подтвердить наличие собственного производства

Фото: spid.center

Результаты совместной проверки Центра развития перспективных технологий (ЦРПТ) и Роспотребнадзора показали, что почти 80% компаний, заявляющих о выпуске биологически активных добавок, не имеют реального производства. 

Из 32 предприятий, подвергшихся детальной инспекции, только шесть смогли подтвердить наличие собственных производственных мощностей. По указанным в регистрационных документах адресам остальных организаций инспекторы обнаружили жилые дома, гостиницы и пустующие территории, что свидетельствует об отсутствии фактической деятельности.

Проверка длилась около полугода и проводилась по поручению Министерства промышленности и торговли РФ. Основное внимание уделялось компаниям, чья деятельность вызывала сомнения из-за выявленных системой маркировки «Честный знак» несоответствий. К числу ключевых признаков, указывающих на возможные нарушения, специалисты отнесли использование чужих товарных знаков при вводе продукции в оборот, а также наличие зафиксированных Роспотребнадзором нарушений за последние месяцы. Кроме того, подозрение вызывало отсутствие у компаний соответствующих кодов ОКВЭД, подтверждающих вид деятельности, связанный с производством БАДов, либо указание в документации зарубежных стран в качестве производителей.

Ситуация показала, что значительная часть юридических лиц лишь формально имитирует процесс выпуска продукции. Подобные организации используют фиктивные данные, чтобы получить коды маркировки и легализовать импортные товары под видом отечественных добавок. Для противодействия подобным схемам Минпромторг подготовил проект постановления, согласно которому ЦРПТ получит право приостанавливать выдачу кодов маркировки предприятиям, не подтвердившим реальное производство, до устранения всех нарушений.

Проблема так называемых «серых» биодобавок уже давно вызывает обеспокоенность у специалистов, врачей и общественных организаций, особенно в онлайн-сегменте. В 2025 году Московское общество защиты потребителей выявило на одной из интернет-площадок препараты, не прошедшие регистрацию в России, но реализуемые под видом БАДов. По оценкам системы «Честный знак», на долю нелегальной продукции в настоящее время может приходиться до 16% всего оборота рынка.

На сегодняшний день в системе маркировки зарегистрировано около 2,3 тысячи компаний, заявивших о себе как о производителях биологически активных добавок, однако проведённые проверки показали, что значительная часть из них фактически не ведёт производственную деятельность, сообщает «Коммерсант».

Вчера, 21:12

В Госавтоинспекции назвали самые опасные дороги Сочи в 2025 году

Определены меры по снижению аварийности

Фото: t.me/gibdd123region

В Сочи специалисты Госавтоинспекции подвели итоги прошедших месяцев текущего года и назвали участки дорог, где чаще всего происходят аварии. Таких мест оказалось три, и все они знакомы многим водителям.

Первым в списке значится перекрёсток Батумского шоссе и улицы Ленинградской — оживлённый участок, где часто сходятся потоки транспорта, и нередки резкие перестроения. Второе опасное место — отрезок федеральной трассы А-147 в посёлке Вардане, между отметками 147+800 и 147+900 км. Замыкает тройку улица Гагарина, особенно район между домами № 39 и 54, где движение плотное почти круглосуточно.

Кроме этих точек, выявлено ещё 38 участков, которые находятся «на грани» высокой аварийности. Из них 24 — на федеральных трассах, 3 — на дорогах регионального уровня и 11 — на улицах местного значения.

Чтобы снизить аварийность, дорожным службам уже направили предложения: установить дополнительные светофоры и камеры фиксации нарушений, смонтировать шумовые полосы, «лежачие полицейские», продублировать знаки над проезжей частью и, где нужно, уменьшить разрешённую скорость.

Похожие исследования ранее провели и в Краснодаре. Там лидерами по числу ДТП стали улицы Северная, Старокубанская и Дзержинского. В прошлом году антирейтинг возглавляли Красная, Российская и Красных Партизан, сообщает РБК Краснодар. 

Таким образом, несмотря на усилия дорожных служб, ситуация на кубанских дорогах остаётся напряжённой. Эксперты отмечают: главная причина аварий — по-прежнему человеческий фактор, а значит, безопасность на дорогах во многом зависит от самих водителей.

Вчера, 20:56

В Краснодаре на полтора месяца ограничат проезд по улице Гимназической

Это необходимо для проведения работ по замене водопровода

Изображение: krd.ru

С 7 ноября в центре кубанской столицы будет частично ограничено движение по улице Гимназической на участке от Рашпилевской до Красноармейской. 

Для проезда перекроют левую полосу Гимназической. Движение транспорта будет осуществляться по оставшейся полосе. Также на время проведения работ изменится организация дорожного движения на двух перекрёстках.

На пересечении Гимназической и Красной ул. Красную сузят с четырёх до двух полос. Транспорт, следующий в сторону Северной, для проезда перекрёстка должен будет выехать на встречную полосу движения, а после вернуться на полосы своего направления.

На пересечении Гимназической и Красноармейской ул. Красноармейскую сузят с трёх до двух полос. При движении по Красноармейской в сторону Северной крайне левая полоса будет доступна для проезда прямо, центральная полоса — перекрыта, а крайне правая полоса будет доступна только для поворота направо на Гимназическую.

Специалисты «Краснодар Водоканала» обновят более 300 метров коммуникаций. Также будут заменены водопроводные колодцы и запорная арматура в точке подключения к магистральной сети.

Прокладка сетей будет выполняться закрытым способом при помощи установки горизонтально-направленного бурения с частичным разрытием грунта. Работы будут выполнены без отключения водоснабжения. Завершить их планируется до 16 декабря, сообщает пресс-служба администрации Краснодара.

Вчера, 20:40

Ночью 7 ноября у жителей и гостей Сочи есть шанс увидеть полярное сияние

При ясной погоде и минимальном световом загрязнении у наблюдателей появится уникальная возможность стать свидетелями явления, которое обычно можно увидеть лишь за Полярным кругом

Фото: astrophotoboloto / Telegram

7 ноября над Сочи ожидается редкое природное явление — полярное сияние, которое станет следствием мощных процессов, происходящих на Солнце. 

Как сообщил метеоэксперт и автор телеграм-канала «Погода в Сочи» Алексей Кокорин, причиной появления сияния может стать геомагнитная буря, вызванная воздействием солнечной вспышки класса M7.4. Этот выброс корональной массы направлен в сторону Земли и должен достичь её магнитосферы, что приведёт к значительному возмущению магнитного поля планеты.

По оценкам специалистов, действующая на данный момент буря уровня G2, классифицируемая как умеренная, к 7 ноября может усилиться до показателей G3 или даже G4–G5. Такая шкала применяется для измерения интенсивности геомагнитных возмущений, где G1 означает слабую бурю, а G5 — экстремально сильную. При подобных условиях свечение в атмосфере способно распространяться гораздо южнее привычных полярных широт, охватывая значительную часть России, включая южные регионы и Черноморское побережье.

Научный сотрудник Института космических исследований РАН Натан Эйсмонт подтвердил высокую вероятность появления сияния и отметил, что его смогут наблюдать не только жители севера, но и других регионов. Учёный подчеркнул, что подобные явления крайне редки для широт Москвы и тем более Сочи, однако сила предстоящей бури делает их возможными даже в этих географических зонах.

Наблюдения показывают, что уже в ночь на 6 ноября на Земле фиксировались магнитные бури планетарного масштаба, что указывает на рост солнечной активности. В связи с этим метеорологи прогнозируют увеличение вероятности появления полярных сияний в южных широтах России в ближайшие дни. 

Наиболее благоприятные условия для наблюдения ожидаются именно 7 ноября.

Специалисты советуют жителям Сочи, желающим увидеть это редкое явление, выбирать места вдали от городских источников света, поскольку искусственная подсветка мешает восприятию небесного свечения. 

Вчера, 19:59

Юрий Бурлачко оценил потенциал краснодарского завода «Сатурн»

6 ноября председатель Законодательного собрания Краснодарского края Юрий Бурлачко побывал на краснодарском заводе «Сатурн». Вместе с ним предприятие посетили исполняющий обязанности министра промышленной политики региона Дмитрий Хмелько и председатель профильного комитета ЗСК Владимир Лыбанев. 

Генеральный директор «Сатурна» Олег Планкевич рассказал гостям об особенностях производственного процесса и успехах компании.

Завод, созданный в 1964 году, занимается разработкой и производством солнечных и аккумуляторных батарей для космических аппаратов. За последние пять лет благодаря высокому спросу компания смогла значительно нарастить объёмы выпускаемой продукции. Сегодня на заводе реализуют важный инвестиционный проект по замене импортных комплектующих отечественными аналогами.

Олег Планкевич особо отметил поддержку администрации Краснодарского края и регионального фонда развития промышленности, которые помогли предприятию запустить новый цех по изготовлению стартерных аккумуляторов для авиации. Кроме того, предприятие дважды привлекало льготные кредиты на общую сумму около 400 миллионов рублей, что позволило успешно развивать новые направления деятельности.

Руководитель предприятия поблагодарил администрацию края и Законодательное собрание за внимание к деятельности акционерного общества и подтвердил намерение расширять производство продукции для космоса посредством технологического обновления. Это решение подкреплено соглашением, заключённым на июньской сессии ПМЭФ-2025.

Юрий Бурлачко по итогам визита высоко оценил деятельность «Сатурна».

«Предприятие демонстрирует уверенную динамику роста и качественное использование инструментов господдержки. Мы видим стабильную модернизацию производственных мощностей, запуск новых технологий и увеличение объёмов продукции. Краевые власти будут продолжать совершенствовать систему поддержки бизнеса и оказывать помощь таким важным производствам», – сказал руководитель парламента Кубани.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.