Закрыть
17:23, 7 марта 2024

Марина Кондратенко: 10 стратегий риэлтора: как купить идеальную квартиру

Марина Кондратенко — дипломированный эксперт по недвижимости. Родилась в Астраханской области, отец — инженер-строитель, мать —учитель. Семья переехала в Краснодарский край, когда Марине был год. Окончила Кубанский государственный аграрный университет по специальности «Агрохимия и агропочвоведение» с красным дипломом. Затем аспирантура. Имеет ученую степень кандидата сельскохозяйственных наук. Работала преподавателем в вузе более 10 лет. Карьеру в сфере недвижимости начинала в 2013 году в агентстве «Каян», затем работала в СИК «Лидер-Строй». За это время успешно провела сотни сделок по покупке и продаже недвижимости в Краснодаре. С 2024 года работает частным экспертом по недвижимости. Постоянно проходит тренинги и обучения у сильнейших специалистов рынка недвижимости. Окончила курс для агентов по недвижимости «Я — риэлтор» в Санкт-Петербурге и получила документ государственного образца.

Несмотря на сокращение объема государственного субсидирования льготных программ у застройщиков остались программы субсидирования ипотеки, а у банков — ипотеки с господдержкой.

Субсидированная ипотека — это такой кредит, где часть процентов по ставке берет на себя государство или застройщик. При этом стоимость жилья вырастает, но ежемесячный платеж становится меньше. Субсидии распространяются на определенные категории граждан (семьи с детьми, ИТ-специалистов, работников бюджетной сферы, молодыхученых), на определенные типы недвижимости (строящееся жилье, земельные участки) или на определенные территории (Дальневосточная, Арктическая, сельская). Часто есть и возрастные ограничения. Риэлтор поможет вам сориентироваться и подобрать программу.

До сих пор не все знают, что сертификат на материнский капитал можно обменять на квартиру. В прошлом году его суммы зачастую хватало на первоначальный взнос. Теперь может потребоваться небольшая доплата. И, тем не менее, это существенная сумма для старта. С 1 февраля 2024 года размер материнского капитала составит 630,4 тысячи рублей на первого ребенка и 833 тысячи — на второго.

Банки предлагают программы, в которых достаточно всего двух документов для одобрения ипотечного кредита. Поэтому даже если вы трудоустроены не официально, у вас есть вариант решения жилищного вопроса без подтверждения дохода.

Быстрее и легче справиться с ипотечными платежами поможет налоговый или имущественный вычет.

Имущественный вычет при покупке квартиры — это возврат уплаченного налога на доходы. Вы тратите деньги на жилье, а государство возвращает НДФЛ из бюджета. Максимальный лимит для налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 миллиона рублей. То есть каждый может вернуть не более 260 тысяч рублей. Для процентов по ипотеке свой лимит — 3 миллиона рублей, здесь сумма к возврату составит 390 тысяч рублей. Итого, каждый гражданин может вернуть 650 тысяч рублей. Эту сумму можно внести в счет погашения ипотеки, существенно сократив срок выплаты.

Если у вас уже есть ипотечный кредит, регулярно сравнивайте условия разных банков, чтобы выбрать новые, более выгодные. Для рефинансирования ипотеки вам необходимо обратиться в банк или другую кредитную организацию с заявлением и документами, подтверждающими вашу кредитоспособность и доход. Банк рассмотрит заявку и примет решение о возможности рефинансирования. Если решение будет положительным, вам предложат новые условия ипотеки, которые могут включать снижение процентной ставки, уменьшение суммы ежемесячного платежа или увеличение срока кредита. После подписания нового договора ипотеки старый кредит будет погашен, а вы будете выплачивать ипотеку на новых условиях.

Не все знают, но по объектам от застройщиков мы работаем без комиссии. Что касается вторичного рынка недвижимости, то процент от сделки для каждого региона может варьироваться.

Риэлторы интегрированы в инфраструктуру. Мы подключены к прямым чатам с застройщиками. До рынка новости о спецпредложениях и акциях, об уникальных объектах и старте проектов могут доходить не сразу, а мы получаем их мгновенно и напрямую. Поэтому если хотите надежную, проверенную, актуальную или эксклюзивную информацию, то вам — к риэлтору.

Это одна из самых популярных инвестиционных стратегий 2023 года. В 2024-м осталось не так много объектов, которые можно приобрести с целью выйти на самоокупаемость, но, тем не менее, они еще есть.

Суть стратегии: подбираем квартиру и рассчитываем такой платеж, который равен сумме ежемесячной арендной платы. Часто эти квартиры называются «на вырост», и их покупают детям на будущее. Пока ребенок растет, квартира сдается в аренду, и платежи по ипотеке покрываются платежами арендаторов. Таким образом, квартира сама себя выкупает.

В моей практике часто происходят случаи, когда клиент обращается с одними входными данными, а уходит с лучшим результатом. Запрашивает «хотя бы какую-нибудь студию» — в итоге, покупаем двухкомнатную квартиру. Потому что покупатель не должен знать точно, на какой объект недвижимости он может рассчитывать. Это задача риэлтора: собрать пожелания и максимально приблизить их к возможностям, подобрав лучшие варианты.

Недавно ко мне обратился клиент: хочу купить квартиру на вторичном рынке, потому что ждать новостройку долго, а совмещать платежи с арендой дорого. Стали считать. На вторичном рынке ипотека стоит 17% годовых, это (в его случае) 67 тысяч рублей ежемесячный платеж. Квартира на первичном рынке от 5%, ждать ее полгода, и платеж составит 25 тысяч в месяц. Получается, что подождать новостройку выгоднее, так как арендная плата 20 тысяч рублей плюс взнос 25 тысяч рублей — это 45 тысяч против 67 тысяч ежемесячно за «вторичку». Мы изучили все варианты, расписали все расклады, и клиент принял самое выгодное и оптимальное решение.

Как давно вы работаете в недвижимости?

Более десяти лет.

Вы помните первого клиента?

Помню в подробностях. Как нашли квартиру с первого просмотра, как счастлива была Оксана Геннадьевна, когда купила квартиру своей мечты. Помню эту квартиру и даже цвет мебели в ней.

Почему вы пошли в сферу недвижимости?

Влюбилась в дело, сразу поняла, что здесь открывается огромный мир возможностей, а первая сделка меня вдохновила.

Когда лучше покупать квартиру?

Лучше время — всегда сейчас. Всегда на рынке есть объекты, которые будут максимально интересные и «вкусные» в моменте.

Главные стратегии при покупке недвижимости?

Инвестиционная и для жизни. При инвестиционной вы приобретаете объект для перепродажи или сдачи в аренду, и в этом случае он должен обладать характеристиками, привлекательными для рынка. Когда вы покупаете жилье для себя, оно должно соответствовать исключительно вашим потребностям. Это совершенно разные критерии.

Копить на мечту или оборачивать деньги?

В каждом случае нужно рассчитывать плюсы и минусы. Но часто инвестиции в объекты недвижимости с последующей продажей обладают большей доходностью, чем вклады под проценты в банках.

Самая неочевидная ошибка покупателей?

Выбор по картинке. Клиенту показывают планировку, фото, видео. На мониторе или в буклете квартира выглядит здорово. А там, возможно, козырек под окном, окна выходят на заправку, расположение близко к лифту, двери с соседями неудобно открываются, очень много квартир на площадке, промышленные кондиционеры установлены под балконом. Получаются красивые, но максимально неликвидные квартиры.

Кто ваш идеальный клиент?

Тот, кто доверяет моим компетенциям, прислушивается к моему профессиональному мнению. В основном у меня все такие клиенты, так как большинство из них по рекомендациям.

Почему Краснодар?

Столица Кубани — все-таки особый центр притяжения. У нас прекрасный климат, развитая инфраструктура, масса достопримечательностей, хорошие цены на недвижимость, а когда откроют аэропорт, вернется полная мобильность.

Почему ушли в свой бизнес?

Как в компьютерной игре, в найме я проходила уровень за уровнем, повышая свои компетенции, и достигла предела. В какой-то момент захотелось большего, и я решила двигаться вперед. Я очень благодарна своему руководству, коллегам за совместную работу и колоссальный опыт.

Самый необычный кейс из практики?

Я решила жилищный вопрос четырем поколениям одной семьи. Сначала заказчикам, потом их родителям, затем их детям, а сейчас ко мне пришли их внуки.

Автор фото — Роман Благов

.

Подписаться на нас

Сегодня, 07:27

Губернатор Вениамин Кондратьев ознакомился с работой Центра управления регионом

Главе ЦУРа Юрию Шевченко вручили медаль за выдающийся вклад в развитие Кубани

admkrai.krasnodar.ru

Губернатор Вениамин Кондратьев вместе со своим заместителем Александром Руденко посетили Центр управления Краснодарского края и пообщались с его сотрудниками. ЦУР работает на Кубани уже пять лет. За это время он обработал почти 730 тысяч сообщений.

“Вместе с вами мы отвечаем за жизнь в нашем большом и густонаселенном регионе. Вы анализируете и обрабатываете сообщения жителей в социальных сетях. Благодаря этому коллеги в министерствах и департаментах, а также в администрациях муниципалитетов, в том числе и я лично, получаю оперативную информацию о различных проблемах, с которыми сталкиваются жители и гости Краснодарского края”, — сказал Вениамин Кондратьев.

Важность работы ЦУРа подчеркнул и Александр Руденко.  

Глава Центра Юрий Шевченко подчеркнул, что его сотрудники постоянно находятся на связи с пресс-службами органов власти. Сейчас районные ЦУР работают во всех 44 муниципалитетах края. 

Лучшим сотрудникам губернатор вручил награды, а Юрию Шевченко — медаль “За выдающийся вклад в развитие Краснодарского края II степени”. 

Напомним, Центр управления Краснодарским краем неоднократно входил в число лучших по стране. О важности диалога с жителями не раз говорил губернатор Вениамин Кондратьев. «При принятии решений “Вести диалог с жителями надо там, где удобно именно им», — отмечал в 2022 году Шевченко.

Вчера, 21:24

Сочи вошел в число российских городов с наиболее высоким качеством жизни

Курорт продолжает укреплять свои позиции одного из самых благополучных, комфортных и востребованных городов страны

Сочи. Фото: Федор Обмайкин / Югополис

Сочи уверенно закрепился на четвертой позиции в перечне российских городов с лучшими условиями для жизни, который ежегодно формируется Финансовым университетом при правительстве РФ. Курортный город оказался среди территорий, где совокупные показатели комфортности городской среды, социального благополучия и доступности ключевых услуг находятся на стабильно высоком уровне. 

Исследователи отмечают, что население Сочи демонстрирует высокую оценку собственного материального положения, а его жители реже, чем в других российских городах, выражают недовольство состоянием экологии. Помимо этого, Сочи выделяется одним из лучших уровней удовлетворенности качеством образования: местные школы, колледжи и вузы получили наименьшее число претензий от горожан, так же как и медицинские учреждения, чья работа оценивается положительно.

Эксперты подчёркивают, что значимые изменения произошли в Краснодаре: город смог подняться с 43-й позиции в прошлом году на 17-ю, а Новороссийск вошел в первую десятку, заняв восьмое место. 

Лидирующие строки рейтинга традиционно остались за Москвой, Севастополем и Грозным, которые подтвердили устойчиво высокие показатели качества городской среды.

По итогам исследования индекс качества жизни в Сочи достиг отметки 70,9 балла. В десятку городов с лучшими условиями жизни помимо Сочи вошли Санкт-Петербург, Владикавказ, Тула, Новороссийск, Владимир и Набережные Челны. Среди южных городов в первую двадцатку также попали Ростов-на-Дону и Краснодар, набравшие по 63,6 балла. 

Рейтинг составлен на основе комплексного анализа, включающего социологические опросы, официальную статистику и дополнительные источники, оценивающие уровень доходов, стоимость жилья, работу системы здравоохранения, доступность образовательных и культурных учреждений, эффективность местного управления и условия для предпринимательства.

Отдельно отмечается устойчивый интерес туристов к направлению Сочи. Город сохранил статус одного из ключевых центров железнодорожных путешествий в осенний период, войдя в топ-10 самых востребованных маршрутов. Популярность направления объясняется развитой транспортной системой и круглогодичной инфраструктурой, которая обеспечивает привлекательность курорта не только в традиционный пляжный сезон, но и в любое время года. 

Вчера, 20:55

Звери в Сочинском нацпарке получили вкусные «котлеты» с вакциной

Там прошла плановая вакцинация диких животных от бешенства

Фото: npsochi.ru

По информации пресс-службы Сочинского национального парка, на его приграничных с жилыми территориями участках завершена очередная сезонная раскладка оральных вакцин, предназначенных для профилактики бешенства у диких хищников. Мероприятие проводится совместно с краевым департаментом ветеринарии и входит в регулярный комплекс работ, направленных на создание защитного пояса между российской территорией и Абхазией, где заболевание регистрируется значительно чаще.

Для иммунизации используют мясокостные приманки «Рабистав» с выраженным запахом, что облегчает их обнаружение животными. Внутри каждой приманки находится герметичная капсула с вакцинным штаммом вируса. После разрыва оболочки во время поедания животным препарат попадает на слизистую оболочку ротовой полости, где активирует формирование устойчивого иммунитета. Такой способ предназначен прежде всего для лис, енотов, волков и безнадзорных собак — основных природных разносчиков инфекции. Препарат безопасен для домашних питомцев и не представляет угрозы для человека.

Плановая раскладка проводится два раза в год, весной и осенью, в лесничествах адлерской и сочинской групп. За один цикл государственные инспекторы размещают десятки тысяч приманок; объемы и маршруты определяет региональный ветеринарный департамент. Систематическая работа позволяет предотвращать появление очагов заболевания на курортной территории: за последние пять лет в Сочи не выявлено ни одного случая заражения.

В нацпарке отмечают, что ранние признаки болезни у диких животных могут проявляться в виде утраты естественной настороженности, повышенного слюноотделения, агрессии и кровоточивости десен. При этом еноты чаще остаются бессимптомными переносчиками, что увеличивает риск контакта с людьми и домашними животными. Особую опасность представляют особи, которые подходят к жилищам или ведут себя нехарактерно для своего вида.

Пресс-служба напоминает, что при обнаружении подобного животного необходимо избегать контакта и незамедлительно уведомлять городскую ветеринарную службу. В случае укуса рекомендуется сразу промыть рану мыльным раствором и обратиться в ближайший травмпункт для получения медицинской помощи.

Сочинский национальный парк призывает посетителей сохранять осторожность, не приближаться к диким животным и соблюдать правила нахождения на особо охраняемой природной территории.

Фото: npsochi.ru

Вчера, 20:35

«Краснодар» уверенно прошёл в полуфинал Кубка России, разгромив «Оренбург» со счётом 4:0

Путевка в следующий раунд турнира «быкам» досталась легко

Момент игры. Фото: fckrasnodar.ru

Футбольный клуб «Краснодар» оформил убедительный выход в полуфинал Кубка России, завершив двухматчевое противостояние с «Оренбургом» общим счётом 7:1. 

Ответная игра, прошедшая на Ozon Арене при поддержке более чем 13 тысяч зрителей, стала для команды Мурада Мусаева формальностью лишь на бумаге: хозяева с первых минут продемонстрировали стремление закрепить преимущество, добытое в первой встрече, завершившейся победой 3:1.

Уже на четвёртой минуте игры Никита Кривцов провёл быстрый гол, воспользовавшись неразберихой в обороне гостей. «Оренбург» попытался организовать ответный натиск и создал несколько опасных моментов подряд, однако голкипер «быков» Александр Корякин надёжно парировал все удары, не позволив сопернику вернуть интригу. Второй тайм начался с плотной борьбы в центре поля, после чего тренерский штаб «Краснодара» усилил атаку выходом Джона Кордобы и Витора Тормены. Это быстро принесло результат — на 57-й минуте Кордоба забил свой 68-й мяч за клуб, сравнявшись с рекордом Фёдора Смолова.

Ближе к концовке встречи давление хозяев только усилилось. Батчи, появившийся на поле после перерыва, довёл счёт до крупного, а Жубал за пять минут до финального свистка поставил окончательную точку, установив итог 4:0. 

Для наставника команды Мурада Мусаева этот матч стал 200-м во главе «Краснодара», и команда отметила эту дату уверенной, структурированной и результативной игрой.

Победа в ответном матче позволила «быкам» безоговорочно закрепить своё преимущество в серии и оформить выход в полуфинал национального турнира. Следующим соперником клуба станет победитель противостояния между махачкалинским «Динамо» и ЦСКА.

Видео: t.me/fckrasnodar

Вчера, 20:02

Актрисе Аглае Тарасовой вынесли приговор за перевозку запрещённого вещества

Суд ограничился достаточно мягким наказанием

Аглая Тарасова. Фото: vk.com/aglayatarasova

Домодедовский городской суд Московской области огласил приговор по делу актрисы Аглаи Тарасовой, обвинённой в незаконном ввозе наркотического средства. Суд признал её виновной в контрабанде и назначил наказание в виде трёх лет лишения свободы условно, а также штрафа в размере 200 тысяч рублей.

Напомним, инцидент произошёл 28 августа текущего года, когда актрису остановили при прохождении таможенного контроля в аэропорту Домодедово. В её багаже обнаружили электронную сигарету с жидкостью, содержащей масло каннабиса. Экспертиза установила, что масса запрещённого вещества составила 0,38 грамма. 3 сентября Тарасовой было предъявлено обвинение, и ей запретили совершать ряд действий в рамках меры пресечения.

На судебном процессе государственный обвинитель настаивал на наказании в виде трёх с половиной лет условно, тогда как адвокаты просили ограничиться денежным штрафом. Тарасова признала вину и подчеркнула, что не была осведомлена о составе жидкости для вейпа. В своём последнем слове она назвала произошедшее «нелепой и трагической ошибкой» и обратилась к суду с просьбой дать ей возможность продолжить профессиональную деятельность.

Санкция статьи, по которой проходило дело, предусматривает от трёх до семи лет лишения свободы, однако суд учёл признание вины и обстоятельства дела, назначив минимальное условное наказание. 

Таким образом, Аглая Тарасова получила три года условно и значительный штраф, избежав реального лишения свободы, но оставаясь под контролем правоохранительных органов на период испытательного срока.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.