Марина Кондратенко — дипломированный эксперт по недвижимости. Родилась в Астраханской области, отец — инженер-строитель, мать —учитель. Семья переехала в Краснодарский край, когда Марине был год. Окончила Кубанский государственный аграрный университет по специальности «Агрохимия и агропочвоведение» с красным дипломом. Затем аспирантура. Имеет ученую степень кандидата сельскохозяйственных наук. Работала преподавателем в вузе более 10 лет. Карьеру в сфере недвижимости начинала в 2013 году в агентстве «Каян», затем работала в СИК «Лидер-Строй». За это время успешно провела сотни сделок по покупке и продаже недвижимости в Краснодаре. С 2024 года работает частным экспертом по недвижимости. Постоянно проходит тренинги и обучения у сильнейших специалистов рынка недвижимости. Окончила курс для агентов по недвижимости «Я — риэлтор» в Санкт-Петербурге и получила документ государственного образца.
Несмотря на сокращение объема государственного субсидирования льготных программ у застройщиков остались программы субсидирования ипотеки, а у банков — ипотеки с господдержкой.
Субсидированная ипотека — это такой кредит, где часть процентов по ставке берет на себя государство или застройщик. При этом стоимость жилья вырастает, но ежемесячный платеж становится меньше. Субсидии распространяются на определенные категории граждан (семьи с детьми, ИТ-специалистов, работников бюджетной сферы, молодыхученых), на определенные типы недвижимости (строящееся жилье, земельные участки) или на определенные территории (Дальневосточная, Арктическая, сельская). Часто есть и возрастные ограничения. Риэлтор поможет вам сориентироваться и подобрать программу.
До сих пор не все знают, что сертификат на материнский капитал можно обменять на квартиру. В прошлом году его суммы зачастую хватало на первоначальный взнос. Теперь может потребоваться небольшая доплата. И, тем не менее, это существенная сумма для старта. С 1 февраля 2024 года размер материнского капитала составит 630,4 тысячи рублей на первого ребенка и 833 тысячи — на второго.
Банки предлагают программы, в которых достаточно всего двух документов для одобрения ипотечного кредита. Поэтому даже если вы трудоустроены не официально, у вас есть вариант решения жилищного вопроса без подтверждения дохода.
Быстрее и легче справиться с ипотечными платежами поможет налоговый или имущественный вычет.
Имущественный вычет при покупке квартиры — это возврат уплаченного налога на доходы. Вы тратите деньги на жилье, а государство возвращает НДФЛ из бюджета. Максимальный лимит для налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 миллиона рублей. То есть каждый может вернуть не более 260 тысяч рублей. Для процентов по ипотеке свой лимит — 3 миллиона рублей, здесь сумма к возврату составит 390 тысяч рублей. Итого, каждый гражданин может вернуть 650 тысяч рублей. Эту сумму можно внести в счет погашения ипотеки, существенно сократив срок выплаты.
Если у вас уже есть ипотечный кредит, регулярно сравнивайте условия разных банков, чтобы выбрать новые, более выгодные. Для рефинансирования ипотеки вам необходимо обратиться в банк или другую кредитную организацию с заявлением и документами, подтверждающими вашу кредитоспособность и доход. Банк рассмотрит заявку и примет решение о возможности рефинансирования. Если решение будет положительным, вам предложат новые условия ипотеки, которые могут включать снижение процентной ставки, уменьшение суммы ежемесячного платежа или увеличение срока кредита. После подписания нового договора ипотеки старый кредит будет погашен, а вы будете выплачивать ипотеку на новых условиях.
Не все знают, но по объектам от застройщиков мы работаем без комиссии. Что касается вторичного рынка недвижимости, то процент от сделки для каждого региона может варьироваться.
Риэлторы интегрированы в инфраструктуру. Мы подключены к прямым чатам с застройщиками. До рынка новости о спецпредложениях и акциях, об уникальных объектах и старте проектов могут доходить не сразу, а мы получаем их мгновенно и напрямую. Поэтому если хотите надежную, проверенную, актуальную или эксклюзивную информацию, то вам — к риэлтору.
Это одна из самых популярных инвестиционных стратегий 2023 года. В 2024-м осталось не так много объектов, которые можно приобрести с целью выйти на самоокупаемость, но, тем не менее, они еще есть.
Суть стратегии: подбираем квартиру и рассчитываем такой платеж, который равен сумме ежемесячной арендной платы. Часто эти квартиры называются «на вырост», и их покупают детям на будущее. Пока ребенок растет, квартира сдается в аренду, и платежи по ипотеке покрываются платежами арендаторов. Таким образом, квартира сама себя выкупает.
В моей практике часто происходят случаи, когда клиент обращается с одними входными данными, а уходит с лучшим результатом. Запрашивает «хотя бы какую-нибудь студию» — в итоге, покупаем двухкомнатную квартиру. Потому что покупатель не должен знать точно, на какой объект недвижимости он может рассчитывать. Это задача риэлтора: собрать пожелания и максимально приблизить их к возможностям, подобрав лучшие варианты.
Недавно ко мне обратился клиент: хочу купить квартиру на вторичном рынке, потому что ждать новостройку долго, а совмещать платежи с арендой дорого. Стали считать. На вторичном рынке ипотека стоит 17% годовых, это (в его случае) 67 тысяч рублей ежемесячный платеж. Квартира на первичном рынке от 5%, ждать ее полгода, и платеж составит 25 тысяч в месяц. Получается, что подождать новостройку выгоднее, так как арендная плата 20 тысяч рублей плюс взнос 25 тысяч рублей — это 45 тысяч против 67 тысяч ежемесячно за «вторичку». Мы изучили все варианты, расписали все расклады, и клиент принял самое выгодное и оптимальное решение.
Как давно вы работаете в недвижимости?
Более десяти лет.
Вы помните первого клиента?
Помню в подробностях. Как нашли квартиру с первого просмотра, как счастлива была Оксана Геннадьевна, когда купила квартиру своей мечты. Помню эту квартиру и даже цвет мебели в ней.
Почему вы пошли в сферу недвижимости?
Влюбилась в дело, сразу поняла, что здесь открывается огромный мир возможностей, а первая сделка меня вдохновила.
Когда лучше покупать квартиру?
Лучше время — всегда сейчас. Всегда на рынке есть объекты, которые будут максимально интересные и «вкусные» в моменте.
Главные стратегии при покупке недвижимости?
Инвестиционная и для жизни. При инвестиционной вы приобретаете объект для перепродажи или сдачи в аренду, и в этом случае он должен обладать характеристиками, привлекательными для рынка. Когда вы покупаете жилье для себя, оно должно соответствовать исключительно вашим потребностям. Это совершенно разные критерии.
Копить на мечту или оборачивать деньги?
В каждом случае нужно рассчитывать плюсы и минусы. Но часто инвестиции в объекты недвижимости с последующей продажей обладают большей доходностью, чем вклады под проценты в банках.
Самая неочевидная ошибка покупателей?
Выбор по картинке. Клиенту показывают планировку, фото, видео. На мониторе или в буклете квартира выглядит здорово. А там, возможно, козырек под окном, окна выходят на заправку, расположение близко к лифту, двери с соседями неудобно открываются, очень много квартир на площадке, промышленные кондиционеры установлены под балконом. Получаются красивые, но максимально неликвидные квартиры.
Кто ваш идеальный клиент?
Тот, кто доверяет моим компетенциям, прислушивается к моему профессиональному мнению. В основном у меня все такие клиенты, так как большинство из них по рекомендациям.
Почему Краснодар?
Столица Кубани — все-таки особый центр притяжения. У нас прекрасный климат, развитая инфраструктура, масса достопримечательностей, хорошие цены на недвижимость, а когда откроют аэропорт, вернется полная мобильность.
Почему ушли в свой бизнес?
Как в компьютерной игре, в найме я проходила уровень за уровнем, повышая свои компетенции, и достигла предела. В какой-то момент захотелось большего, и я решила двигаться вперед. Я очень благодарна своему руководству, коллегам за совместную работу и колоссальный опыт.
Самый необычный кейс из практики?
Я решила жилищный вопрос четырем поколениям одной семьи. Сначала заказчикам, потом их родителям, затем их детям, а сейчас ко мне пришли их внуки.
Автор фото — Роман Благов
.
Фото: Федор Обмайкин / Югополис
Фото: t.me/mvd01ra
Фото: t.me/chp_sochi
Фото: Apple