Закрыть
10:12, 14 мая 2024

Мирослав Зудин: как правильная концепция нежилой части недвижимости помогает продавать жилую

Аренда коммерческих площадей — это отдельная вселенная, которая существует стихийно и нерационально. Столкнувшись с этим пробелом, компания Pelby научилась капитализировать объекты недвижимости за счет коллаборации с брендами из сферы гостеприимства. И превратила идею в полноценный сервис для застройщиков. Как это работает, рассказывает эксперт по выстраиванию бизнес-процессов, сооснователь Pelby Мирослав Зудин

«Наш основной профиль деятельности — управление ресторанами «под ключ». Мы их строим, запускаем, развиваем. Однажды мы захотели открыть новую точку, пришли в строящийся жилой комплекс, попросили показать возможные локации. И… нам просто показали помещение. Конечно, возникло множество вопросов: кто будет здесь жить, чем занимаются эти люди, какие у них маршруты передвижения, какие варианты развлечений и отдыха, что они ценят, чего им не хватает? По самой площадке: сколько киловатт в сети, есть ли вентиляция, какие коммуникации подведены, что еще нужно сделать? И на этом моменте стало ясно, что информации у ЖК недостаточно. Тогда мы предложили сделать для застройщика уникальный проект.

Проект включал полный анализ всего микрорайона: мы поговорили с жителями, с арендаторами коммерческих помещений, сделали глубинные интервью с менеджерами по продажам и риэлторами, изучили геоаналитику. Провели серьезные исследования и выявили инсайты, упущения и проблемы. Поняли, какие проекты нужны району, в каком именно месте: сколько должно быть семейных ресторанов, сколько стритфуда, какие салоны красоты, магазины, как оборудовать прогулочные аллеи.

Случились открытия, которые по-настоящему удивили: например, в том микрорайоне не планировалось никакой инфраструктуры для животных, и это грозило вылиться в проблему. Более того, оказалось, что там просто необходим бизнес-центр, и теперь его строят!

По итогам нашей работы, стало очевидно: исследование и его результаты могут быть самостоятельной услугой по капитализации объектов нежилой недвижимости. По ней девелопер формирует понятные условия для арендатора. Арендатор, заходя в проект, снижает объем своих инвестиций за счет того, что застройщик реализовал многие из его потребностей, и на это уже не нужно тратить деньги. Например, сделал навес-маркиз, провел вентиляцию, установил кондиционеры. Более того, все было сделано в расчет на конкретного арендатора: кондитерскую, парикмахерскую, магазин или кафе.

Я до сих пор не видел ни одной рекламной кампании по аренде коммерческой недвижимости. В этом кроется большой спрос, потому что многие бизнесмены не знают о количестве строящихся ЖК, о сроках сдачи, о характеристиках микрорайонов. Они работают через агентов, которым не важны долгосрочные контракты, их заработок зависит от процентов от сделки: чем чаще заключаются договоры аренды, тем чаще они получают комиссионные. Таким образом, одни не знают, что происходит и какие предложения есть на рынке. А вторые не стремятся сделать процесс системным, поскольку им важна ротация.

Так и получается, что рядом возникают одинаковые концепции. Открылись 5 кофеен в радиусе двухсот метров — скоро три из них пойдут на ротацию, в этих точках начнется постоянная смена арендаторов. Для управляющей компании это означает потерю денег, так как каждый новый арендатор просит арендные каникулы, и по факту из 12 месяцев в году на простой уходит 3–4 месяца. И все из-за неправильного соседства.

Мы же привлекли своих маркетологов, аналитиков, стратегов, экономистов, которые комплексно просчитывают проект коммерческой инфраструктуры для конкретного ЖК или микрорайона. Так стихийный круговорот превращается в управляемый процесс, выгодный для всех сторон.

Уже для нескольких ЖК в Краснодаре мы сделали индивидуальные концепции: для «Теплых краев», «Самолета», «Парка победы» и других. Сейчас работаем с «Догмой». И планируем двигаться дальше по России. Каждый концепт мы защищаем лично перед собственником бизнеса, потому что убеждены в пользе своих предложений. Мы правильно распределяем, где конкретно какой арендатор должен встать, какие площади и мощности ему нужны. Из всей коммерческой недвижимости объекта формируем точки притяжения, разрабатываем коммуникационную стратегию. Представляем полный проект по управлению коммерческой недвижимостью для УК и дальше передаем его на реализацию застройщику.

Кроме того, мы делаем предброкеринг: говорим, какой именно бренд может быть в этом месте. При необходимости даем контакты предпринимателей, упрощая работу по поиску для отдела продаж и аренды.

При этом каждая концепция выходит разной. Например, возьмем жилые комплексы «Самолет» и DOGMA PARK. Микрорайоны находятся напротив друг друга, но это две разные целевые аудитории. «Самолет» больше развлекательный, сильнее насыщен коммерцией, жизнь в нем кипит. А в ЖК DOGMA PARK, где расстояние между домами гораздо больше, где обширная парковая прогулочная зона, живут люди, которые не спешат. Это либо семьи с детьми, либо уже более возрастная аудитория. Поэтому в динамичной концепции будет 10% премиума, 20% среднего сегмента и 60% эконома. А для семейного и более респектабельного варианта пропорция изменится в пользу премиальных объектов.

Сегодня тренд такой, что люди не хотят выезжать за пределы своего микрорайона: современный жилой комплекс формируется как маленькая, но самодостаточная территория, где есть еда, больница, детский сад, школа, магазины, салон красоты, аптеки. Поэтому в расчет для концепции мы берем условия инфраструктуры ближайших ЖК. С помощью геоаналитики точно понимаем емкость рынка в жителях и в деньгах. Анализируем конкурентов, определяем, как можем от них отстроиться, чтобы замотивировать будущих жителей выбрать именно этот комплекс как для проживания, так и для того, чтобы разместить там свой коммерческий проект».

Реклама. ООО «ПЕЛБИ ГРУПП»
ERID: 2SDnjdxS6R7

.

Подписаться на нас

Сегодня, 18:34

На Кубани прошли тематические мероприятия всероссийской акции «Наука вокруг нас»

Акция «Наука вокруг нас» стартовала 24 октября и завершилась 19 ноября — в День преподавателя высшей школы. В техникумах и школах региона в онлайн и оффлайн формате прошли тематические мероприятия, где учащихся знакомили с миром науки и технологий. Организатором акции выступило Общество «Знание».

Для проведения масштабной акции для учителей, преподавателей и учащихся были разработаны специальные материалы, в том числе тематические фильмы, документальный сериал, уникальные видеолектории, а также лекции-экскурсии на уникальные локации ГК «Росатом». В рамках познавательных лекций ребят знакомили с главными достижениями нашей страны в 21 веке, с устройством и развитием российской энергосистемы, атомной отрасли, говорили и о вирусах, о том, как наука борется с эпидемиями и о многом другом.

Ребят познакомили с работой нейросетей. Они узнали, когда появились первые идеи о возможностях искусственного интеллекта, кто занимается обучением и тестированием нейросетей, с перспективами их развития и эффективного использования в различных сферах деятельности. Также студенты учились составлять эффективный запрос для текстовой нейросети, чтобы получать наиболее точные и полезные ответы.

В свою очередь с учащимися образовательного центра Сириус говорили об истории российской космонавтики, перспективах исследований, современных достижениях и программах в космической отрасли.

Мероприятия акции приурочены к объявленному Президентом Владимиром Путиным Десятилетию науки и технологий и национальному проекту «Молодежь и дети».

Сегодня, 17:51

Ограничения на работу аэропортов Геленджика и Сочи сняты

Они действовали чуть больше часа

Аэропорт Сочи / t.me/aeroaer

Росавиация сняла ограничения на приём и отправку рейсов в аэропортах Геленджика и Сочи. Сообщение об этом появилось в 17:11.

Ограничения на работу воздушных гаваней для обеспечения безопасности полётов были введены после 16 часов 19 ноября.

Как правило, такие меры предпринимаются при отражении атак беспилотников. Минобороны РФ не сообщало об уничтожении БПЛА над Краснодарским краем во второй половине дня 19 ноября.

Сегодня, 17:35

Экономист Олег Николаев не исключил появление в России тренда, связанного с отказом от владения личным авто

Олег Николаев / из личного архива

Личные автомобили постепенно теряют популярность у россиян. Таковы результаты опроса фонда «Общественное мнение» (ФОМ). Свой автомобиль, согласно данным социологов, есть у 61% россиян, а пять лет назад этот показатель составлял две трети опрошенных. Молодежь предпочитает пользоваться сервисами каршеринга и такси. В целом по стране тренда на отказ от владения личным авто в пользу такси и каршеринга нет – но не исключено, что вскоре он появится, считает член генсовета «Деловой России», генеральный директор петербургской группы компаний «Далпорт», член ФПС партии «Новые люди» экономист Олег Николаев.

Он призвал обратить внимание на рыночную статистику: «С 2020 года суммарный парк зарегистрированных легковых автомобилей в России вырос на 7%, с 44,15 млн до 47,48 млн. Около 800 тысяч из них используются в качестве такси, еще тысяч 75-80 – в каршеринге».

Снижению интереса к владению личным авто, по мнению Николаева, будет способствовать новый утилизационный сбор, который существенно повысит цены на новые иномарки.

«В этих условиях легко можно представить, что водители из крупнейших городов (где каршеринг и развит) переключатся на аренду вместо покупки. Потому что стимул, связанный с престижем (владение машиной как обозначение социального статуса), отпадает напрочь. Зачем переплачивать несколько миллионов за покупку китайского авто, если можно водить его же в каршеринге, владельцы которого позаботились о том, чтобы завезти автомобили загодя?» – считает он.

При этом с такси, по мнению Николаева, ситуация обратная. «Готовящиеся с 2026 года изменения не стимулируют расширение парка такси, наоборот, ограничивают его. Понятно, что депутаты хотят поддержать отечественный автопром, но эта поддержка, скорее всего, рискует обернуться ростом цен на услуги такси», — подчеркнул он.

Сегодня, 17:03

Интеллектуальное видеонаблюдение: кубанский бизнес делает ставку на безопасность

В Краснодарском крае отмечается существенный рост использования видеонаблюдения в бизнес-среде. Согласно данным цифровой экосистемы МТС, интерес к системам видеонаблюдения среди кубанских предпринимателей увеличился вдвое. С начала текущего года наблюдается подъем числа организаций, внедряющих интеллектуальные системы мониторинга и видеоаналитики для повышения уровня контроля и безопасности на предприятиях.

Наибольшую активность в применении видеонаблюдения на Кубани проявляют производители пищевой продукции и напитков, а также аграрные предприятия, занимающиеся выращиванием зерновых культур. В тройку лидеров по использованию интеллектуальных камер для мониторинга входят медицинские учреждения и салоны красоты. Кроме того, в текущем году усилился дистанционный контроль за складскими помещениями и торговыми площадками в сфере логистики и грузоперевозок.

Основным мотивом для внедрения видеонаблюдения является обеспечение охраны и безопасности объектов. Также возрастает интерес к облачным решениям, предоставляющим удаленный доступ и функции видеоаналитики, особенно в гостиничных комплексах и жилых комплексах повышенной комфортности. Системы видеонаблюдения активно используются в современных домах и отелях для автоматизации парковочных пространств, распознавания лиц и поддержания порядка на территории.

Елена Усенко, директор МТС в Краснодарском крае по работе с корпоративными клиентами, подчеркнула, что видеонаблюдение и аналитика видеопотока с использованием интеллектуальных камер все чаще применяются для обеспечения общественной безопасности, контроля чрезвычайных ситуаций. МТС уже несколько лет использует видеонаблюдение для мониторинга природных зон Кубани и Адыгеи, выявляя очаги возгорания. 

Доступность подобных сервисов обеспечивается широкой сетью, качеством работы и опытом в развертывании комплексных цифровых систем. Сегодня возможность подключения видеонаблюдения существует не только в городах, но и в сложных ландшафтных условиях и даже в небольших населенных пунктах. Предприятия все чаще заинтересованы не просто в установке камер, а в оптимизации рабочих процессов с их помощью.

Сегодня, 17:02

Генпрокуратура оценила активы, которые требует изъять у бывшего вице-губернатора Рязанской области, в 112 млн

Он известен тем, что в 2020 году местная журналистка попросила президента Путина присвоить ему звание Героя России

Фото: Федор Обмайкин / Югополис

Генпрокуратура требует изъять у бывшего вице-губернатора Рязанской области Игоря Грекова имущество, стоимость которого оценила в 112,2 миллиона рублей. Об этом сообщает «РИА Новости».

По версии ведомства, имущество было приобретено на доходы, законность которых Греков и другие ответчики по иску не могут подтвердить. Речь идёт о жилых помещениях, машино-местах, земельных участках и других активах, в том числе квартирах в Москве и Ростове-на-Дону. Генпрокуратура считает, что Греков приобретал дорогостоящее имущество и оформлял его на близких, чтобы скрыть коррупционные доходы.

Сторона ответчиков заявила, что часть имущества, которое требует изъять Генпрокуратура, уже была конфискована в рамках приговора по уголовному делу в отношении Грекова. Также, по словам защиты, Генпрокуратура не учла доходы Грекова по договорам гражданско-правового характера, которые он указывал в декларациях.

Греков занимал пост вице-губернатора Рязанской области с 2017 по 2021 год и ушёл в отставку по собственному желанию. Силовики заинтересовались им в 2020 году – после того, как в декабре на пресс-конференции президента Владимира Путина рязанская журналистка рассказала главе государства о героическом поступке Грекова и попросила присвоить ему звание Героя России. По словам журналистки, Греков якобы спас 7 человек во время пожара на территории военной части, где взрывались боеприпасы, и получил контузию. Однако рассказ о героизме вице-губернатора не подтвердился: очевидцы утверждали, что людей спасали пожарные, пока Греков «стоял в сторонке». История вызывала скандал, звучали даже призывы наказать журналистку, которая рассказала президенту неправду.

Греков стал фигурантом уголовного дела, его обвинили в получении взяток на 136 миллионов рублей и мошенничестве на 15 миллионов рублей. Он признал вину. В мае 2025 года Грекова приговорили к 17 годам колонии строгого режима и штрафу в 400 миллионов рублей. Позже срок лишения свободы уменьшили на месяц, а сумму штрафа – на 50 тысяч рублей. Сейчас бывший вице-губернатор отбывает срок в колонии.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.