— Руслан, 62 тысячи пустых квартир в Краснодаре сегодня не могут найти своих покупателей. А застройщики все молотят и молотят квадратные метры нам на голову: в чистом поле и без инфраструктуры, усугубляя непростую ситуацию. Почему так сложилось, как вы думаете?

— Я не знаю, кто, когда это придумал — дробление земельного участка и перепродажа его более мелким другим инвесторам, но ход по своей сути «гениальный»: никто ни за что не отвечает. Хотя этот же большой участок можно было бы осваивать, как это делается в других регионах, — комплексно. Может быть, это только у нас такая «специфика».

— А в других регионах как это делается?

— Передают большие куски земли бесплатно в длительную аренду крупному застройщику или пулу застройщиков. При условии, что кроме домов там будет построен целый комплекс с подъездными путями, поликлиниками, детскими садами. Таким образом, идет комплексное строительство микрорайона. И при сдаче в эксплуатацию первых двух-трех многоквартирных домов уже строится школа. А муниципалитет диктует свои условия. Либо проводит конкурс на обустройство территории, либо подписывает инвестсоглашение.

Конкурс выгодней всего — потому что желающих схватить земли предостаточно, но город выбирает лучшие для жителей условия. А что у нас было по факту в некоторых микрорайонах? Один инвестор мог взять 20 или 50 гектаров земли, используя некий ресурс, потом он их раздробил и каждый участок перепродал. И что после этого ты можешь предъявить тому застройщику, который купил небольшой кусочек земли?

Не было никакого ограничения со стороны власти на продажу такого огромного куска земли, на ее дробление. Вот и получили в результате микрорайоны, которые сами люди прозвали «гетто»: без дорог, ливневок, коммуникаций и социальной инфраструктуры.

— И при этом никто не виноват. «Жандарм вопросительно смотрит на сыщика, сыщик — на жандарма».

— Классика.

— О каких микрорайонах речь?

— Многие ли застройщики при проектировании жилья соблюдают такие нормативы, как одно машино-место для квартиры в центре города и 0,75 — в других районах? Может быть, это станет одним из рычагов, чтобы прекратить адскую молотилку?

— Нормы обустройства парковочных мест соблюдают единицы. Только те, кто следит за своей репутацией. А пока мы продолжаем забивать и без того забитый Гидрострой. Продолжаем втыкать дома без инфраструктуры на Восточно-Кругликовской. Застройщики активничают на Западном обходе, где пока и слов нет ни о какой социальной инфраструктуре. Я предполагаю, что там будет много брошенных домов…

— Илья, за 9 месяцев этого года, по данным муниципалитета, введено в эксплуатацию более 1 млн 600 тыс. кв м жилья. Нужно ли нам столько? И когда появится цивилизованный строительный рынок?

— Лет через 15-20. Фактически все развитые страны этот этап тоже проходили в 60-х годах.

Давайте посмотрим, как все развивалось у нас. Середина 2000-х годов. В Краснодаре было много блочной застройки. Монолитные дома – большая редкость. И все, что строится, разлетается, как горячие пирожки. Дальше конкуренция начала расти. В город пришло много игроков. Продажи стали сложными. Застройщики начали снижать цену. Затем цена опустилась до уровня дна, а конкуренция по-прежнему высокая. Что делают девелоперы? Они снижают площади, переходят на студии, однушки. На рынке стало еще больше доступного предложения. Теперь эконом-класс все собой заполонил. И начинается самое интересное — конкуренция перемещается в сторону проектов.

— Что-то пока особо не заметно.

— Неважно, что это еще не все видят. Но в последнее время начали появляться дома с интересной архитектурой. Есть у нас в городе 15-17 таких проектов. А следующим этапом станет формирование среды микрорайона. Застройщик предложит не высотки, а малоэтажную застройку, которая так привлекательна в Европе. С уютными двориками, зеленью. Но это будет, когда все варианты привлечь покупателя будут исчерпаны.

— Почему краснодарцы стали заложниками интересов крупного бизнеса? Почему девелоперы диктуют правила и ведут себя, как им вздумается? В чем здесь выгода для горожан?

— Ни в чем. Нет такой выгоды для обычного жителя. А почему вы об этом не спросите самих застройщиков?

— Они в большинстве своем отказываются от комментариев.

— Лично я сторонник того, чтобы установить лимит на объемы строительства. И предоставлять земельные участки только на основании конкурса. А у нас получается так, что можно строить везде. Даже в парках недавно обнаружили незаконные строения. В центре инвесторы если и берут для застройки участки, то не с трущобами, которые надо расселять, а лакомые кусочки — типа бывшего Сенного рынка. А для города было бы интересно отдавать девелоперам квартал с шанхаями, чтобы одновременно избавляться от уродливых хибар.

— Да не царское это дело — кварталы брать.

— А центру нужно придать особый контроль. Если ты схватил участок и строишь дом в историческом центре города — он должен быть особенным. Нельзя вырвать лакомый кусок земли и сооружать на нем обычный многоквартирный дом — это варварство. Жилье здесь должно быть элитным не по цене, а по архитектурному достоинству, по необычности. Оно должно всех своей красотой радовать. У нас почему-то это вообще не работает. Взять даже те ЖК, которые в последнее время построены в центре — это, по сути, обычные дома.

— Так кто сегодня диктует моду: инвестор или городские архитекторы?

— Инвестор стал диктовать. У него цель — получить прибыль. Это значит — в единицу территории вложить больше квадратных метров. Ни один инвестор за последние 15-20 лет не пришел к проектировщикам со словами: «Я хочу сделать самый красивый микрорайон в городе». Говорят по-другому: да на этой же территории может еще один дом поместиться. Да подождите вы с домом! Здесь же маленькую зеленую зону можно сделать. А город не защищает эту территорию: дом так дом. Понятие «красота» исчезает из городского ландшафта. На него нет спроса. Вот на Западе инвестору на основании конкурса улицы заказывают, микрорайоны — чтоб все красиво было, вписалось в архитектуру города. У нас ведь тоже имеющееся в городе пространство можно преобразить – и улицы по-другому могут выглядеть, и общественные, прогулочные зоны.

Поэтому важны следующие шаги. На конкурсной основе проводить продажу имеющихся участков с учетом интересов горожан, а не бизнеса. Второе — конкурс на приведение в порядок уже имеющихся объектов. Третье — любой объект, который строится в городе, должен начинаться с составления договора между инвестором и муниципалитетом. Где четко могут быть прописаны права и обязанности. И если мы видим, что нарушается пропорциональность территории, отсутствует социальная инфраструктура, нет парковочных мест — не разрешать строительство, пока не будет восстановлен паритет.

Генплан — это вещь на вырост. Хороший генплан — это когда ты угадал, как город будет расти.

А сегодня мы все время догоняем проблемы. Раньше всегда мы знали, сколько школ, садиков построим за пять лет. Вот школу № 100, я помню, мы проектировали. А ведь это были лихие 90-е. И мы ее сдали.

— Подождите. Я еще раз хочу это услышать. Значит, в годы, когда реально не было никаких денег, когда мы душились в очередях за плавлеными сырками, мылом и окорочками Буша, — даже в эти времена вы сдали в эксплуатацию школу с просторными классами?

— Да. Полноценную школу, а не пристройку.

— Елена, в последние дни все говорят о ситуации с обсуждением генплана Краснодара и о вашей непримиримой позиции. В чем там дело?

— Эти участки уже давно находятся в собственности застройщиков, так комментировали в администрации города.

— Не все. И потом — вы купили участки, назначение которых согласно генплану — рекреационная зона. На что вы надеялись, когда приобретали эту землю? Никто ведь не оспаривает вашу собственность. Тогда почему, приобретая землю как рекреационную, вы на ней хотите построить многоквартирный дом? Вот в чем вопрос. Мы не хотели бы наносить ущерб ни горожанам, которые купили в этом месте жилье, ни бизнесу. Но в тех местах, где на указанных рекреационных зонах еще ничего не построено, а это почти 1200 гектаров, в будущем планируется эти площади перевести в зону рекреационной застройки. Вот на эту тему мы и ведем диалог с властью и бизнесом.

— Можно ли делать экологический каркас в тех микрорайонах, где нет даже самого элементарного — дорог и канализации?

— Если по проекту генплана в каком-то месте должна быть дорога, а там уже стоит многоквартирный дом, то ничего не поделаешь. Тем важнее разобраться еще с тем, что осталось. Как только застройщик получит возможность строить дальше в рекреационной зоне — поверьте, через год там уже будет стоять 24-этажный дом, сейчас строят очень быстро. Люди купят квартиры. Но готов ли город обслужить этот дом социальной и инженерной инфраструктурой? Нет. Краснодар и так задыхается от ее отсутствия в уже построенных микрорайонах. Значит, мы получаем еще большее обременение на бюджет помимо того, что уже существует.

— За последние годы активного строительства мы получили порядка 200 тысяч вновь прибывших в Краснодар горожан. Выгодно это городу?

— Никто не считал — сколько налогов приносят в город дополнительные людские ресурсы и какое обременение при этом ложится на муниципалитет в виде дополнительной социальной инфраструктуры. Одно дело, когда наш город привлекает предпринимателей, готовых сюда переехать, открыть новые бизнесы, развивать инновации. Такая стратегия ведет к развитию города. А те квартиры, которые сейчас где-то строят в полях без инфраструктуры, привлекают качественно другой контингент.

— …бедных людей, назовем вещи своими именами.

— Да, к сожалению. Это так называемое доступное жилье, которого, возможно, нет в других регионах. Потому что там тщательнее подходят к балансу квадратных метров и социального пространства. Мы получаем целые кварталы бедных людей. Которые потом разочаровываются – то, что им обещал застройщик на красивой картинке, далеко от действительности. Получили клетку. Три часа добираются на работу, захлебываясь в лужах.

— Александр, у вас в Ростове тоже проблема с комплексной застройкой?

— У нас понятие «комплексности» отдыхает. Есть только один вполне симпатичный проект жилищного микрорайона средней этажности, который сделали французы. Там душа и глаз радуется. Проект есть, инвестор есть. В следующем году начнут строить на месте бывшего аэропорта, который переедет, потому что создают хаб в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу-2018. Но что касается реализации других проектов, то это, как говорится, «мама, не горюй». Когда лепят высотки в самом центре города — 19-22 этажа. Или захватывают прибрежные террасы около Дона.

— Есть хоть кто-то, кто ратует за благоустройство?

— Есть. Путин. Несколько лет подряд губернаторов и мэров заставляли сдавать квадратные метры. Чем больше ты сдашь метров, тем лучше. Значит, твой регион — инвестиционно привлекательный. А где ты эти метры будешь строить, никого не волновало. Сейчас тенденция другая. Еще весной президент России сказал, что приоритет надо отдавать благоустройству. Я видел, как наши чиновники откровенно растерялись. Они знают, как сдавать квадратные метры жилья. Но не знают, как сдавать квадратные метры парков.

— С парков много не унесешь.

— И вот тут начинается самое любопытное. Девять месяцев прошло с первого упоминания президентом нового тренда — за это время человека можно родить. Но никто ни сном, ни духом. Чиновники что, сигнала не поняли? У вас в Краснодаре горожане более активны. Вам везет — у вас движение какое-то идет. Губернатор слушает общественников. Я не могу сказать, что в Краснодаре ситуация с застройкой лучше, но у вас очень неравнодушные люди. И эти проблемы хоть кто-то хочет решать, ситуацию в городе изменить. Вот у вас на улице Красной есть очень красивый бульвар. В Ростове такого нет.

— Зато у вас красивая набережная. Мне она набережную Сены в Париже напоминает.

— Нашей набережной хана. Она застраивается. Крупный застройщик схарчил — я другого слова просто не могу подобрать — половину набережной. На 2017 год запланировано построить десять небоскребов — прямо на берегу реки. Все специалисты говорят: на склоне строить нельзя. Никто не слушает. Строят!

Так что не надо про Париж…

— Элина, как сделать город красивым?

— Любой город должен иметь социальный сценарий. Если берется территория, то надо изучать внимательно, для кого она застраивается и развивается. Чтоб не только квартиры строились, но и общественные пространства.

— Кто это, по-вашему, должен делать?

— Власть в первую очередь. Но и сами горожане. Любой проект проходит общественные слушания. И власть должна работать с застройщиком, слушая предложения людей. У нас в Волгограде есть прекрасные примеры таких жилых комплексов, как «Родниковая долина»: там фактически природоохранная зеленая зона и очень комфортное жилье. У нас вообще-то в городе проблемы «гетто» нет. Есть проблема нехватки доступного жилья эконом-класса поближе к центру. Потому что все комфортные и красивые жилые комплексы удалены от города. Сейчас люди достаточно образованные: они хотят иметь полноценное жилье. Просто лепить квадратные метры — бесперспективно.

— Как это у вас нет проблем с агрессивной застройкой? Что за сказки? Вы что — нашли общий язык с застройщиками?

— У нас все проекты обсуждаются. Общественная палата очень серьезно к этому относится. И Союз архитекторов. Вот, например, я была экспертом по нескольким проектам, когда мы воевали с этажностью, помогали рассматривать проблемные вопросы развития территории и застройки на склонах города, наши замечания учитывались. Да, мы воевали с инвесторами.

— То есть: застройщик слушает общество, горожан?

— Слушает. У него другого выхода нет.

— А если он устроит «праздник непослушания»?

— У нас вообще-то эти вопросы курирует лично губернатор. Он имеет очень жесткую позицию. И с такими застройщиками даже при всей занятости лично общается по спорным вопросам. Я это хорошо знаю, потому что являюсь экспертом по вопросам градостроительства и архитектуры при администрации Волгоградской области.

Очень часто бываю на градостроительных советах, где идут горячие обсуждения. Если чей-то проект не соответствует общему архитектурному облику города или входит в диссонанс с историческим центром — все, до свидания. У нас очень грамотный главный архитектор края. Ситуация, когда застройщики лепили, что хотели, уже в прошлом. Да и прокуратура тоже подключается, если идет нарушение градостроительных норм.

Так что эти проблемы можно решить — просто нужна политическая воля.