Рынок долгосрочной аренды в Краснодаре и Ростове-на-Дону демонстрирует разные сценарии. В Краснодаре стоимость съемного жилья практически перестала расти, а в отдельных сегментах уже снижается. В Ростове цены также испытывают давление, но главной причиной становится стремительный рост предложения: свободных квартир становится все больше, и собственникам приходится конкурировать за арендаторов.
О ситуации на рынках двух крупнейших городов юга России сообщает «Коммерсант» со ссылкой на данные портала «Мир квартир» и оценки участников рынка.
Краснодар занял 34-е место в рейтинге городов России по стоимости аренды жилья. В августе средняя ставка за однокомнатную квартиру в городе составила 26,6 тыс. рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры в среднем сдавались за 36 тыс. рублей, а трехкомнатные — за 49,4 тыс. рублей. При этом заметного удорожания жилья за месяц не произошло: «однушки» прибавили всего 0,1%, «двушки» — 0,3%. А вот средняя стоимость трехкомнатных квартир снизилась на 3,7%.
Таким образом, Краснодар оказался среди городов, где арендные ставки показывают отрицательную динамику хотя бы в отдельных категориях жилья. Причем эксперты не ожидают резкого скачка цен в ближайшее время. По словам краснодарского риэлтора Ирины Дробот, которых приводит «Коммерсант-Кубань», по сравнению с прошлым годом долгосрочная аренда в городе в целом осталась примерно на прежнем уровне. Особенно это заметно в районах массовой застройки, где одновременно на рынок выходит большое количество новых квартир. Высокая конкуренция между собственниками заставляет их сдерживать аппетиты, а в некоторых случаях и снижать стоимость.
Исключением остается более дорогой сегмент. Квартиры бизнес-класса с дизайнерским ремонтом, по оценке специалиста, за год прибавили около 10%. Однако на массовом рынке существенных изменений не произошло. Одной из причин такой стабильности остается ситуация с покупкой жилья: высокие ипотечные ставки не позволяют многим потенциальным покупателям перейти от аренды к собственной квартире. Люди откладывают приобретение недвижимости и продолжают снимать жилье, поддерживая спрос, но при этом большое количество новых предложений не дает ценам уйти далеко вверх.
При этом в долгосрочной перспективе Краснодар может столкнуться с дальнейшим ростом предложения. Если количество квартир для аренды будет увеличиваться быстрее спроса, собственникам придется выбирать между снижением ставок и сохранением нынешних цен на длительный срок.
Интерес к аренде в Краснодаре остается высоким. В августе спрос на долгосрочную аренду увеличился на 13% по сравнению с июлем. Особенно заметно вырос интерес к однокомнатным квартирам — на 17%, и студиям — на 15%. Одновременно объем предложения сократился на 7%. Основу рынка составляют однокомнатные квартиры, на которые приходится 58% объявлений. Доля двухкомнатных составляет 20%, студий — 17%.
Для арендаторов становится важным не только размер ежемесячной платы, но и дополнительные расходы при заключении договора. За год доля интереса к объявлениям без комиссии в Краснодаре выросла с 63% до 75%, что указывает на стремление жильцов заранее искать варианты с более выгодными условиями.
В Ростове-на-Дону рынок развивается несколько иначе. Город расположился на 27-й строчке рейтинга «Мир квартир», а средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в августе составила 27,8 тыс. рублей в месяц. За месяц показатель увеличился на 2,3%. Средняя ставка за двухкомнатную квартиру достигла 34,6 тыс. рублей, прибавив 0,5%, а трехкомнатные квартиры, напротив, подешевели на 0,6% — до 41,7 тыс. рублей.
Однако реальная картина может быть менее дорогой. Директор федеральной компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов, комментируя ситуацию «Комсмерсанту-Ростов», отметил, что ставка в 27,8 тыс. рублей за однокомнатную квартиру выглядит несколько завышенной. По данным «Домклик», медианная стоимость аренды однокомнатных квартир и студий в августе составляла около 23 тыс. рублей, что на 8% ниже апрельского уровня.
Главная особенность ростовского рынка сейчас — резкое увеличение числа свободных квартир. По данным местных «Этажей», за год предложение выросло на 55,6%. Это максимальная динамика среди 20 крупных городов России. Особенно быстро увеличивалось количество студий и однокомнатных квартир: их стало больше соответственно на 50% и 35%.
На рынок аренды в массовом порядке приходят собственники, которым не удалось продать жилье по цене, на которую они рассчитывали. Вместо сделки купли-продажи квартиры переводятся в аренду, и это заметно усиливает конкуренцию. В результате даже традиционно высокий сезонный спрос не приводит к пропорциональному росту ставок. Арендаторов много, но предложений еще больше.
Если ипотека в дальнейшем станет доступнее, часть нынешних арендаторов сможет перейти к покупке собственного жилья. Тогда спрос на съемные квартиры сократится еще сильнее, а владельцам придется активнее конкурировать за клиентов. Пока же рынок остается в состоянии равновесия, которое держится сразу на двух противоположных процессах — люди продолжают снимать из-за дорогой ипотеки, а собственники массово выводят квартиры в аренду из-за сложностей с продажей.