Из подвалов — к свету
Когда у нас стали появляться первые офисные высотки из стекла и бетона, это вызывало восторг, архитекторы даже именовали их визитными карточками нового Краснодара.
Еще бы! Бизнес уже развивался, правда, не так бурно. Но насиделся в подвалах (до недавнего времени был и такой формат офисного помещения!), в отреставрированных грязных цехах заброшенных и закрытых заводов, в холодных складах и коммуналках «тети Маши», переведенных из жилого в нежилое помещение.
Бизнес рвался из подвалов к свету — к новым, специально построенным для деловых целей помещениям. С обилием окон в пол и оттого очень светлыми комнатами, с красивым, свеженьким евроремонтом, охраной, кафе, парковками, пусть и небольшими, но своими — словом, с необходимым набором офисных атрибутов, которые делают жизнь делового человека удобной, комфортной, а работу — эффективной.
Потом, когда отгремели первые новоселья в новых офисах, горожане стали замечать, что их появление вызывает у краснодарцев, мягко говоря, дискомфорт. «Сели» эти высотки на старые, изношенные коммуникации, поэтому дороги в этих местах нередко разрывают, перекрывая проезды. Парковок у этих небоскребов было немного, а то и вовсе не было или предназначены они были не для клиентов, а для своих сотрудников. Оттого места скопления деловых офисов, особенно в центре Краснодара, стали самыми «пробочными» в городе.
Когда отгремели первые новоселья в новых офисах, горожане стали замечать, что их появление вызывает у краснодарцев, мягко говоря, дискомфорт»
Дальше — больше. Количество безликих, однотипных высоток из стекла и бетона растет как на дрожжах. И все чаще на них появляются яркие, кричащие полотнища со словом «аренда».
Я зашла в пару таких зданий. Мои шаги гулко отдавались в пустых коридорах.
— Сдаем. Да мало кто пока берет.
Мы строили-строили и наконец построили. Ура?
Игра в «классики»
Всю офисную недвижимость девелоперы делят на несколько классов.
Класс «А» — высококачественные здания и помещения. Эти офисы расположены преимущественно в центре города, в отдельно стоящих, относительно новых офисных комплексах с централизованным обеспечением арендаторов средствами коммуникаций, связи, охраняемой парковкой, кафе или ресторанами.
Класс «В» называют чаще бюджетными офисами. Эти здания не претендуют на звание бизнес-центров, но практически полностью отвечают требованиям к эргономичности и инженерии, управляют ими профессионалы в своем деле. Это также новые современные здания, несколько уступающие в своем обустройстве классу «А». В данном случае к зданию предъявляются более низкие требования по автоматизации системы управления, кондиционированию и прочему. В отделке используются более дешевые материалы, хотя фасады зданий порой очень привлекательны.
Класс «С» — это преимущественно здания советского времени постройки. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда, коридорная система, трудности с кондиционированием, неудобный подъезд. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания зачастую не отремонтирован, лифты могут быть изношены, а оконные проемы — старого образца.
— Классы недвижимости — это как звезды у гостиниц, — поясняет начальник отдела маркетинга группы компаний «Эксперт» . — А класс означает определенную цену. Но нередко девелоперы сами заявляют определенную классность. Либо не могут подтвердить ее. В итоге, по разным данным, от 12 до 20% объектов не соответствуют заявленной классности. На сегодняшний день экспертами Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) разработана программа Всероссийской классификации бизнес-центров.
Как видим, несмотря на то что, как нам кажется, деловые центры заполонили улицы города, на самом деле качественных офисных площадей не так уж и много. Почему же они не полностью заполняются?»
Методика, разработанная ГУД, отличается от всех прочих тем, что оценка производится независимыми экспертами, работающими на общественных началах. Вместе с этим программой предусмотрена процедура апелляции. Сертификационной комиссией по ЮФО сегодня классифицировано лишь… 19 объектов в Краснодаре.
Как видим, несмотря на то что, как нам кажется, деловые центры заполонили улицы города, на самом деле качественных офисных площадей не так уж и много. Почему же они не полностью заполняются? Вот как это объясняет Марина Шестакова:
— На этапе строительства деловых центров все мгновенно раскупается. Так компании, которые и не собираются здесь располагаться, вкладывают деньги в недвижимость. А уж затем эти компании начинают сдавать свои площади, накручивая цену. Вот мы и получаем парадокс: очень мало предложений на этапе покупки, но великое множество — на этапе сдачи в аренду. Основной фактор, почему нередко пустуют небоскребы, — неоправданно завышенная арендная ставка. Иногда она доходит до 1400 рублей за 1 кв. м, не считая эксплуатационных расходов.
Вот почему чем больше будет строиться качественных деловых центров, тем лучше для рынка. Арендодатели будут между собой конкурировать, предлагая более выгодные условия и приемлемую цену.
Новый тренд — парковка
По данным компаний Concordia и GVA Sawyer, в Краснодаре на разной стадии строительства находится 16 качественных офисных объектов площадью порядка 100 тыс. кв. м, ввод которых должен произойти в течение ближайших двух лет. И, если нынешние бизнес-центры пока недостаточно заполнены, что же произойдет, когда построят еще 16 новых многоэтажек?
По данным компаний Concordia и GVA Sawyer, в Краснодаре на разной стадии строительства находится 16 качественных офисных объектов площадью порядка 100 тыс. кв. м, ввод которых должен произойти в течение ближайших двух лет»
— Будет больше конкуренции, — уверен , генеральный директор «Компании Конкордия», представитель сертификационной комиссии Гильдии управляющих и девелоперов в ЮФО. — Сегодня мы видим итоги заявленной еще 7 лет назад реконструкции центра города. И у нас уже перед глазами успешное освоение многих кварталов. Однако в будущем выиграют те бизнес-центры, где будет грамотно выверено соотношение площади и парковочных мест как для арендаторов, так и для гостей. В идеале — на 60-80 кв. м полезной площади требуется одно машино-место. Если этого не произойдет, то определенная часть представителей бизнеса будет постепенно смещаться в более комфортные условия — на окраины, где достаточно места и нет пробок.
— На самом деле их не хватает. В структуре офисных площадей города превалирует выбор класса С — 56,3%. Однако все больше компаний будут стремиться к качественным деловым центрам. К нам заходит немало международных компаний, а у них свои, достаточно высокие, требования к офисам. Хороший объект может со временем стать, простите, бараком, когда рядом с высокого уровня компаниями начнут поселяться те, кто не соответствует этой категории.
Бизнесу очень важно соседство — это вопрос статуса. На таких объектах есть нижний порог арендной ставки. Арендодатель не опустится ниже определенной цены. Иначе будет нанесен ущерб деловой репутации самого бизнес-центра. Вот почему мы не видим снижения цены даже тогда, когда площади пустуют. Сегодня рынок оживает. Во втором квартале этого года было введено два деловых центра и зафиксированы крупные сделки по аренде.
— Действительно, нехватка гостевых парковочных мест присутствует. Бизнес-центрам классность присваивается на два года. В конце текущего года наша комиссия намерена провести очередной этап сертификации, и мы будем смотреть, насколько деловые центры соответствуют духу времени.
А вообще будущее — за зелеными технологиями. Экологичность и энергоэффективность сегодня — необходимое и перспективное направление развития современного девелопмента. Мировое сообщество и бизнес уже давно и активно занимаются решением проблем экологичности зданий. Однако в России экодевелопмент находится на стадии зарождения. Отсутствуют законодательная база, нормативы и стандарты. Хочется, чтобы не просто «небоскребик» строили и думали о сиюминутной выгоде, а возводили красивый объект будущего, в котором с комфортом трудилось бы не одно поколение бизнеса.