Закрыть
10:12, 14 мая 2024

Мирослав Зудин: как правильная концепция нежилой части недвижимости помогает продавать жилую

Аренда коммерческих площадей — это отдельная вселенная, которая существует стихийно и нерационально. Столкнувшись с этим пробелом, компания Pelby научилась капитализировать объекты недвижимости за счет коллаборации с брендами из сферы гостеприимства. И превратила идею в полноценный сервис для застройщиков. Как это работает, рассказывает эксперт по выстраиванию бизнес-процессов, сооснователь Pelby Мирослав Зудин

«Наш основной профиль деятельности — управление ресторанами «под ключ». Мы их строим, запускаем, развиваем. Однажды мы захотели открыть новую точку, пришли в строящийся жилой комплекс, попросили показать возможные локации. И… нам просто показали помещение. Конечно, возникло множество вопросов: кто будет здесь жить, чем занимаются эти люди, какие у них маршруты передвижения, какие варианты развлечений и отдыха, что они ценят, чего им не хватает? По самой площадке: сколько киловатт в сети, есть ли вентиляция, какие коммуникации подведены, что еще нужно сделать? И на этом моменте стало ясно, что информации у ЖК недостаточно. Тогда мы предложили сделать для застройщика уникальный проект.

Проект включал полный анализ всего микрорайона: мы поговорили с жителями, с арендаторами коммерческих помещений, сделали глубинные интервью с менеджерами по продажам и риэлторами, изучили геоаналитику. Провели серьезные исследования и выявили инсайты, упущения и проблемы. Поняли, какие проекты нужны району, в каком именно месте: сколько должно быть семейных ресторанов, сколько стритфуда, какие салоны красоты, магазины, как оборудовать прогулочные аллеи.

Случились открытия, которые по-настоящему удивили: например, в том микрорайоне не планировалось никакой инфраструктуры для животных, и это грозило вылиться в проблему. Более того, оказалось, что там просто необходим бизнес-центр, и теперь его строят!

По итогам нашей работы, стало очевидно: исследование и его результаты могут быть самостоятельной услугой по капитализации объектов нежилой недвижимости. По ней девелопер формирует понятные условия для арендатора. Арендатор, заходя в проект, снижает объем своих инвестиций за счет того, что застройщик реализовал многие из его потребностей, и на это уже не нужно тратить деньги. Например, сделал навес-маркиз, провел вентиляцию, установил кондиционеры. Более того, все было сделано в расчет на конкретного арендатора: кондитерскую, парикмахерскую, магазин или кафе.

Я до сих пор не видел ни одной рекламной кампании по аренде коммерческой недвижимости. В этом кроется большой спрос, потому что многие бизнесмены не знают о количестве строящихся ЖК, о сроках сдачи, о характеристиках микрорайонов. Они работают через агентов, которым не важны долгосрочные контракты, их заработок зависит от процентов от сделки: чем чаще заключаются договоры аренды, тем чаще они получают комиссионные. Таким образом, одни не знают, что происходит и какие предложения есть на рынке. А вторые не стремятся сделать процесс системным, поскольку им важна ротация.

Так и получается, что рядом возникают одинаковые концепции. Открылись 5 кофеен в радиусе двухсот метров — скоро три из них пойдут на ротацию, в этих точках начнется постоянная смена арендаторов. Для управляющей компании это означает потерю денег, так как каждый новый арендатор просит арендные каникулы, и по факту из 12 месяцев в году на простой уходит 3–4 месяца. И все из-за неправильного соседства.

Мы же привлекли своих маркетологов, аналитиков, стратегов, экономистов, которые комплексно просчитывают проект коммерческой инфраструктуры для конкретного ЖК или микрорайона. Так стихийный круговорот превращается в управляемый процесс, выгодный для всех сторон.

Уже для нескольких ЖК в Краснодаре мы сделали индивидуальные концепции: для «Теплых краев», «Самолета», «Парка победы» и других. Сейчас работаем с «Догмой». И планируем двигаться дальше по России. Каждый концепт мы защищаем лично перед собственником бизнеса, потому что убеждены в пользе своих предложений. Мы правильно распределяем, где конкретно какой арендатор должен встать, какие площади и мощности ему нужны. Из всей коммерческой недвижимости объекта формируем точки притяжения, разрабатываем коммуникационную стратегию. Представляем полный проект по управлению коммерческой недвижимостью для УК и дальше передаем его на реализацию застройщику.

Кроме того, мы делаем предброкеринг: говорим, какой именно бренд может быть в этом месте. При необходимости даем контакты предпринимателей, упрощая работу по поиску для отдела продаж и аренды.

При этом каждая концепция выходит разной. Например, возьмем жилые комплексы «Самолет» и DOGMA PARK. Микрорайоны находятся напротив друг друга, но это две разные целевые аудитории. «Самолет» больше развлекательный, сильнее насыщен коммерцией, жизнь в нем кипит. А в ЖК DOGMA PARK, где расстояние между домами гораздо больше, где обширная парковая прогулочная зона, живут люди, которые не спешат. Это либо семьи с детьми, либо уже более возрастная аудитория. Поэтому в динамичной концепции будет 10% премиума, 20% среднего сегмента и 60% эконома. А для семейного и более респектабельного варианта пропорция изменится в пользу премиальных объектов.

Сегодня тренд такой, что люди не хотят выезжать за пределы своего микрорайона: современный жилой комплекс формируется как маленькая, но самодостаточная территория, где есть еда, больница, детский сад, школа, магазины, салон красоты, аптеки. Поэтому в расчет для концепции мы берем условия инфраструктуры ближайших ЖК. С помощью геоаналитики точно понимаем емкость рынка в жителях и в деньгах. Анализируем конкурентов, определяем, как можем от них отстроиться, чтобы замотивировать будущих жителей выбрать именно этот комплекс как для проживания, так и для того, чтобы разместить там свой коммерческий проект».

Реклама. ООО «ПЕЛБИ ГРУПП»
ERID: 2SDnjdxS6R7

.

Подписаться на нас

Вчера, 22:36

Видео о насекомых в подарке ребенка в детсаду Анапы оказалось фейком

Эксперты обнаружили в нем признаки грубой подделки

Изображение: t.me/opershtab23

В интернете появилось шокирующее видео, автор которого утверждал, будто в детском подарочном наборе, выданном на утреннике в детсаду Анапы, обнаружились тараканы.

Автор ролика, представившаяся матерью малыша, заявила, что зрелище вызвало стресс у ребёнка. Однако проведённая экспертиза показала, что ролик — искусная фальшивка.

Специалисты внимательно проанализировали запись, применяя отечественные и зарубежные сервисы выявления следов обработки нейросетевыми технологиями, и выявили ключевые моменты, подтверждающие подозрения в фальсификации. 

Видео составлено из фрагментов: реальные кадры соединены с цифровой графикой, вероятно, созданной с применением инструментов искусственного интеллекта или специальных дополнений виртуальной реальности. Физика поведения поддельных существ нарушена: насекомые буквально растворяются при столкновениях друг с другом или предметами, не оставляя никаких следов, хотя в реальной жизни такое поведение исключено. Освещение выглядит неправдоподобно: некоторые насекомые отбрасывают тени лишь частично или вовсе не отбрасывают их, тогда как настоящие предметы — конфеты — имеют чётко выраженные тени. Движения цифровых насекомых выглядят странно: характер движений и траектории перемещения выдают использование лёгких генеративных алгоритмов.

Администрация Анапы подтвердила, что каждый детский подарок проходит обязательную проверку перед выдачей детям, и ни разу никто не обнаружил ничего подобного. Было выдано более 15 тысяч подарков, но данное видео оказалось единственным негативным примером. 

Следует отметить, что автором видеоролика оказалась женщина, ведущая собственный телеграм-канал, посвящённый обучению работе с нейросетями. Возможно, именно этот факт объясняет происхождение столь убедительной подделки. Также известно, что вскоре после широкого распространения ролика в соцсетях и медиа автор поспешила удалить своё видео со всех платформ, где оно ранее появлялось, сообщает оперштаб Краснодарского края.

Появление фейков — типичная история в последние месяцы. К примеру, в ноябре текущего года «Югополис» рассказывал о появлении в блогосфере фальшивки, в которой утверждалось, что в Черном море якобы вылавливают рыбу, испачканную мазутом. 

Вчера, 21:17

Заповедники могут лишиться неприкосновенности

Госдуме предлагают разрешить строить крупные объекты внутри особо охраняемых зон

Фото: t.me/kavkazzapoved

Российским парламентариям предстоит рассматривать инициативу, позволяющую менять границы особо охраняемых природных территорий (ООПТ), включая национальные парки и заповедники. Новый механизм позволит размещать на этих землях инфраструктурные объекты федерального значения, такие как атомные электростанции, трассы и железнодорожные магистрали. 

Решение о выделении подобных участков из заповедных зон сможет принимать специальная межведомственная комиссия, куда войдут депутаты, представители исполнительной власти и силовые структуры.

Законодательная инициатива правительства, рекомендованная к рассмотрению комитетом Госдумы по экологии, предполагает введение новых норм в федеральный закон об особо охраняемых природных территориях. Предполагается создание отдельного раздела, регулирующего порядок изменения границ ООПТ. Теперь территория может быть увеличена либо уменьшена в зависимости от обстоятельств, таких как потеря землей особого природоохранного статуса вследствие чрезвычайных ситуаций или необходимости размещения стратегических объектов.

Согласно проекту закона, определение понятия «объекты федерального значения» включает в себя объекты инфраструктуры, имеющие общегосударственное значение: аэропорты, морские порты, автомобильные и железные дороги, гидроэлектростанции, линии электропередач и другие сооружения аналогичного масштаба. Такие объекты смогут строиться на землях ООПТ исключительно после специального комплексного экологического обследования, проводимого комиссией с привлечением Министерства природных ресурсов и Росприроднадзора.

Авторы инициативы подчеркивают исключительность случаев переноса федеральных объектов на территорию заповедников и настаивают на мерах защиты экосистем. Однако эксперты сомневаются в эффективности предложенных мер и считают, что документ расширит возможности коммерциализации природоохранных зон.

Управляющий партнер адвокатского бюро «А-Про» Олег Попов выразил обеспокоенность тем, что поправки ослабляют действующие ограничения на использование земель заповедников и национальных парков. По его словам, нынешняя версия законопроекта предусматривает процесс изъятия земель даже несмотря на наличие экспертизы и согласования, что размывает существующую правовую защиту.

Руководитель проектов юридической фирмы Vegas Lex Дмитрий Моторин обратил внимание на неопределённость формулировки «объекты федерального значения»: её можно трактовать чрезвычайно широко, включив туда добычу полезных ископаемых и заготовку леса. Подобная широта открывает путь для реализации коммерческих проектов в пределах охраняемых территорий, пишет «Коммерсант».

Таким образом, проект изменений создаёт риск переориентации государственных приоритетов с охраны окружающей среды на получение финансовой выгоды, предупреждают специалисты. Несмотря на обещания сохранить статус-кво и обеспечить дополнительную охрану природы, новый механизм вызывает серьёзные опасения юристов и защитников природы.

Ранее «Югополис» сообщал, что губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев назвал Кубань в числе первых в России регионов по сохранению природы.

Вчера, 20:55

Краснодарский пенсионер сделал многомиллионный подарок мошенникам

Пожилой горожанин перевел аферистам более 12 миллионов рублей

Фото: Югополис

72-летний житель Краснодара стал жертвой хитроумной схемы мошенничества, потеряв внушительную сумму — более 12 миллионов рублей. 

История началась со звонка неизвестного лица, выдававшего себя за президента банка. Пенсионеру сообщили, будто бы с его счетом проводятся подозрительные операции. Следующим этапом стала связь с человеком, представившимся сотрудником ФСБ, заявившим, что на имя гражданина незаконно оформлен кредит под залог недвижимости. Для предотвращения проблем мужчине рекомендовали срочно вывести средства на специальный защищенный счёт.

Потерпевший поверил рекомендациям звонивших и последовал их инструкциям. Он занял четыре миллиона рублей у знакомых, добавил собственные шесть с половиной миллионов накоплений и отправил всю сумму мошенникам. Более того, доверившись злоумышленникам, он даже продал свою машину, вырученные полтора миллиона тоже были переданы злоумышленникам.

Итоговая сумма потерь составила порядка 12,4 млн рублей.

Пресс-служба управления МВД России по Краснодару напоминает: доверять звонкам незнакомых лиц опасно. Подозрение должно вызывать требование немедленных переводов средств. Настоящие сотрудники государственных органов и финансовых учреждений не запрашивают конфиденциальную финансовую информацию по телефону и уж точно не требуют срочных платежей. Следует всегда проверять информацию, перезванивая в организации по известным контактам.

Ранее «Югополис» рассказывал о краснодарской пенсионерке, которая 12 раз переводила средства мошенникам, занимая деньги у родных и знакомых.

Вчера, 20:31

В конце декабря Кубань сковали морозы

В край наконец нагрянула зима, минусовые температуры отмечаются даже на побережье

Фото: t.me/officialsochi

Черноморское побережье Краснодарского края неожиданно погрузилось в зимнюю стужу — там, где люди привыкли к мягкой погоде, теперь трещат морозы. По данным Краснодарского краевого гидрометцентра, к концу декабря погода всерьёз решила напомнить о себе: регион накрыла волна холода.

25 декабря столбик термометра днём не поднимался выше нуля. При этом на большинстве территорий осадков в этот день не было и на следующий не ожидается. Однако расслабляться не стоит: в ближайшие дни погода продолжит преподносить сюрпризы.

26 декабря температурный фон немного смягчится: днём воздух прогреется до −3 … +2 °C, а на Черноморском побережье — до 1 … 6 °C. Но уже с 27 декабря ситуация резко изменится — в регион придут осадки. Ожидается смешанный характер осадков: от дождя до мокрого снега и снега. Это чревато образованием гололёда, а также налипанием снега на провода и ветви деревьев.

Ночные температуры в крае будут колебаться от 0 до −5 °C, в юго-восточных предгорьях — от −3 до −8 °C, а в горных районах — от −7 до −12 °C. Усугубит обстановку сильный западный ветер: его скорость достигнет 20–25 м/с, а местами — 24–29 м/с.

Ночью и утром местами появится туман, а на дорогах образуется гололедица.

На Черноморском побережье ожидается облачность с прояснениями, преимущественно без осадков. Температура ночью будет держаться на отметках −2 … −7 °C, днём — 2 … 7 °C.

В Краснодаре 26 декабря прогнозируется облачность с прояснениями, в основном без осадков. Ветер западной четверти 5–10 м/с, днём возможны порывы до 12–14 м/с. Ночью температура опустится до −8 … −10 °C, днём поднимется до 0 … +2 °C.

В последующие двое суток на Кубани не исключены периодические осадки: дождь, мокрый снег и снег, местами — интенсивные. Возможны гололёд, метель и снежные заносы на дорогах.

Вчера, 20:07

Более 1000 человек пропали в Ростовской области в 2025 году

Тревожную статистику исчезновений людей обнародовал поисковый отряд «ЛизаАлерт»

Фото: lizaalert.org

За прошедший год на территории Ростовской области зарегистрировано более 1000 случаев исчезновения людей. Об этом рассказал старший сотрудник поисково-спасательного отряда «ЛизаАлерт» Константин Чернявский на пресс-конференции в «ТАСС-Юг».

Только чуть больше половины всех пропавших были обнаружены живыми. По данным на конец 2025 года, спасатели смогли вернуть домой 638 человек, судьба почти 70 всё ещё остаётся неизвестной. Эти случаи находятся в активной фазе расследования, работа над ними ведётся круглосуточно.

Отряд активно работает над улучшением технологий спасения, сотрудничая с мобильными операторами. Одна из инициатив — внедрение специальной функции, позволяющей оперативно получать доступ к местонахождению мобильных устройств пропавших лиц в критических ситуациях. Это нововведение позволит быстрее реагировать на сигналы бедствия и повысит шансы обнаружения потерявшихся.

Чернявский подчеркнул необходимость осознанного подхода пользователей смартфонов к своим личным настройкам конфиденциальности. Люди смогут самостоятельно разрешить операторам передачу данных о своём местоположении в чрезвычайных обстоятельствах, значительно увеличивая вероятность успешного исхода поисков.

Несмотря на значительные технологические достижения, печальная реальность такова, что даже наличие мобильного устройства не гарантирует безопасность в экстремальных условиях, особенно в лесистой местности.

Для сравнения, годом ранее ситуация была схожей: число обращений о пропавших в Ростовской области достигло показателя в 1057 заявлений. Из них нашли живыми лишь 649 человек, остальные остались без вести пропавшими.

Ранее «Югополис» рассказывал о сотрудничестве поисково-спасательного отряда «ЛизаАлерт» и МТС в рамках цифровой экосистемы.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.