Закрыть
10:12, 14 мая 2024

Мирослав Зудин: как правильная концепция нежилой части недвижимости помогает продавать жилую

Аренда коммерческих площадей — это отдельная вселенная, которая существует стихийно и нерационально. Столкнувшись с этим пробелом, компания Pelby научилась капитализировать объекты недвижимости за счет коллаборации с брендами из сферы гостеприимства. И превратила идею в полноценный сервис для застройщиков. Как это работает, рассказывает эксперт по выстраиванию бизнес-процессов, сооснователь Pelby Мирослав Зудин

«Наш основной профиль деятельности — управление ресторанами «под ключ». Мы их строим, запускаем, развиваем. Однажды мы захотели открыть новую точку, пришли в строящийся жилой комплекс, попросили показать возможные локации. И… нам просто показали помещение. Конечно, возникло множество вопросов: кто будет здесь жить, чем занимаются эти люди, какие у них маршруты передвижения, какие варианты развлечений и отдыха, что они ценят, чего им не хватает? По самой площадке: сколько киловатт в сети, есть ли вентиляция, какие коммуникации подведены, что еще нужно сделать? И на этом моменте стало ясно, что информации у ЖК недостаточно. Тогда мы предложили сделать для застройщика уникальный проект.

Проект включал полный анализ всего микрорайона: мы поговорили с жителями, с арендаторами коммерческих помещений, сделали глубинные интервью с менеджерами по продажам и риэлторами, изучили геоаналитику. Провели серьезные исследования и выявили инсайты, упущения и проблемы. Поняли, какие проекты нужны району, в каком именно месте: сколько должно быть семейных ресторанов, сколько стритфуда, какие салоны красоты, магазины, как оборудовать прогулочные аллеи.

Случились открытия, которые по-настоящему удивили: например, в том микрорайоне не планировалось никакой инфраструктуры для животных, и это грозило вылиться в проблему. Более того, оказалось, что там просто необходим бизнес-центр, и теперь его строят!

По итогам нашей работы, стало очевидно: исследование и его результаты могут быть самостоятельной услугой по капитализации объектов нежилой недвижимости. По ней девелопер формирует понятные условия для арендатора. Арендатор, заходя в проект, снижает объем своих инвестиций за счет того, что застройщик реализовал многие из его потребностей, и на это уже не нужно тратить деньги. Например, сделал навес-маркиз, провел вентиляцию, установил кондиционеры. Более того, все было сделано в расчет на конкретного арендатора: кондитерскую, парикмахерскую, магазин или кафе.

Я до сих пор не видел ни одной рекламной кампании по аренде коммерческой недвижимости. В этом кроется большой спрос, потому что многие бизнесмены не знают о количестве строящихся ЖК, о сроках сдачи, о характеристиках микрорайонов. Они работают через агентов, которым не важны долгосрочные контракты, их заработок зависит от процентов от сделки: чем чаще заключаются договоры аренды, тем чаще они получают комиссионные. Таким образом, одни не знают, что происходит и какие предложения есть на рынке. А вторые не стремятся сделать процесс системным, поскольку им важна ротация.

Так и получается, что рядом возникают одинаковые концепции. Открылись 5 кофеен в радиусе двухсот метров — скоро три из них пойдут на ротацию, в этих точках начнется постоянная смена арендаторов. Для управляющей компании это означает потерю денег, так как каждый новый арендатор просит арендные каникулы, и по факту из 12 месяцев в году на простой уходит 3–4 месяца. И все из-за неправильного соседства.

Мы же привлекли своих маркетологов, аналитиков, стратегов, экономистов, которые комплексно просчитывают проект коммерческой инфраструктуры для конкретного ЖК или микрорайона. Так стихийный круговорот превращается в управляемый процесс, выгодный для всех сторон.

Уже для нескольких ЖК в Краснодаре мы сделали индивидуальные концепции: для «Теплых краев», «Самолета», «Парка победы» и других. Сейчас работаем с «Догмой». И планируем двигаться дальше по России. Каждый концепт мы защищаем лично перед собственником бизнеса, потому что убеждены в пользе своих предложений. Мы правильно распределяем, где конкретно какой арендатор должен встать, какие площади и мощности ему нужны. Из всей коммерческой недвижимости объекта формируем точки притяжения, разрабатываем коммуникационную стратегию. Представляем полный проект по управлению коммерческой недвижимостью для УК и дальше передаем его на реализацию застройщику.

Кроме того, мы делаем предброкеринг: говорим, какой именно бренд может быть в этом месте. При необходимости даем контакты предпринимателей, упрощая работу по поиску для отдела продаж и аренды.

При этом каждая концепция выходит разной. Например, возьмем жилые комплексы «Самолет» и DOGMA PARK. Микрорайоны находятся напротив друг друга, но это две разные целевые аудитории. «Самолет» больше развлекательный, сильнее насыщен коммерцией, жизнь в нем кипит. А в ЖК DOGMA PARK, где расстояние между домами гораздо больше, где обширная парковая прогулочная зона, живут люди, которые не спешат. Это либо семьи с детьми, либо уже более возрастная аудитория. Поэтому в динамичной концепции будет 10% премиума, 20% среднего сегмента и 60% эконома. А для семейного и более респектабельного варианта пропорция изменится в пользу премиальных объектов.

Сегодня тренд такой, что люди не хотят выезжать за пределы своего микрорайона: современный жилой комплекс формируется как маленькая, но самодостаточная территория, где есть еда, больница, детский сад, школа, магазины, салон красоты, аптеки. Поэтому в расчет для концепции мы берем условия инфраструктуры ближайших ЖК. С помощью геоаналитики точно понимаем емкость рынка в жителях и в деньгах. Анализируем конкурентов, определяем, как можем от них отстроиться, чтобы замотивировать будущих жителей выбрать именно этот комплекс как для проживания, так и для того, чтобы разместить там свой коммерческий проект».

Реклама. ООО «ПЕЛБИ ГРУПП»
ERID: 2SDnjdxS6R7

.

Подписаться на нас

Сегодня, 14:12

Сенатор Шейкин: Роскомнадзор постепенно блокирует работу Telegram в России

С августа прошлого года

pixabay.com

Роскомнадзор последовательно вводит меры по ограничению работы мессенджера Telegram в России. Об этом ТАСС заявил сенатор Артем Шейкин.

«Telegram не выполняет требования, направленные на предупреждение и пресечение совершения преступлений на территории РФ», — пояснил он.

По словам Шейкина, эти ограничительные меры вводятся с августа 2025 года – тогда Роскомнадзор ограничил возможность совершать через мессенджер видео- и аудиозвонки. Также, как отметил сенатор, частично замедляется возможность пересылать через Telegram медиафайлы (фотографии, видео- и аудиосообщения).

Шейкин подчеркнул, что с помощью иностранных сервисов, в число которых входит Telegram, в России организуют теракты, реализуют мошеннические схемы и осуществляют другие преступные действия.

Сенатор указал на последовательность появления ограничений, чтобы у пользователей было время перейти на другие сервисы, и порекомендовал использовать только национальные мессенджеры.

Напомним, в январе пользователи Telegram из разных регионов России отмечали медленную загрузку видеороликов. В Роскомнадзоре тогда заявили, что не вводили в отношении мессенджера новых ограничений.

Сегодня, 13:58

Житель Геленджика долгое время развращал сестер и заставлял их снимать порно: вынесен приговор

В полицию на родственника заявила третья сестра, также ставшая жертвой насилия

судебное заседание / Объединенная служба судов Краснодарского края

В Краснодарском краевом суде вынесли приговор 44-летнему жителю Геленджика. Мужчину признали виновным в изнасиловании двух сестер (п. «б» ч. 5 ст. 132 УК РФ) и использовании девочек для изготовления порнографии (п.п. «а, в» ч. 2 ст. 242.2 УК РФ).

На суде уставлено, что мужчина на протяжении долгого времени развращал двух девочек, младшей из которых не исполнилось и 12 лет. При этом он был их родственником. Также фигурант заставлял девочек делать фото и видео порнографического содержания. 

О том, что с ними происходило, девочки не рассказывали никому из родных. Страшной тайной они поделились с молодым человеком третьей сестры, которая долгое время уже не жила вместе с семьей. Выяснилось, что родственник и над ней раньше издевался.

Девушка рассказала о происходящем полиции.

Подсудимый свою вину не признал и всячески отрицал свою причастность к страшным преступлениям. Однако суд счел представленные доказательства достаточными. Заседание проходило в закрытом режиме.

Мужчину отправили в колонию строгого режима на 10 лет. Еще два года его свобода будет ограничена. После освобождения ему нельзя будет заниматься работой, связанной с детьми 10 лет. Приговор в законную силу не вступил, сообщили в объединенной пресс-службе судов Краснодарского края. 

Сегодня, 13:49

Губернатор Курской области Хинштейн попал в больницу после ДТП

Авария произошла в ходе поездки в один из районов

Александр Хинштейн / kremlin.ru

Губернатор Курской области Александр Хинштейн сообщил, что его машина 22 января попала дорожную аварию, а сам он находится в больнице.

По словам Хинштейна, сегодня он планировал работать в Конышёвском районе в северо-западной части региона. ДТП произошло в сложных погодных условиях на непростом участке дороги: машину занесло и вынесло на обочину, пояснил губернатор. Серьёзных последствий, как и столкновения с другими машинами, удалось избежать. «Пострадавших нет», — отметил он.

Других подробностей Хинштейн не привёл и извинился перед жителями, с которыми должен был сегодня встретиться в ходе поездки.

Сегодня в Курской области мороз около -10 градусов и снегопад.

Напомним, Хинштейн был назначен временно исполняющим обязанности губернатора Курской области в декабре 2024 года, а в сентябре 2025-го победил на выборах главы региона.

Сегодня, 13:04

Такси на Кубани: стоимость поездки растет, доходы водителей — нет

Цены на перевозки будут расти и дальше

Фото: pixabay.com

Стоимость поездки на такси в Краснодарском крае остается ниже, чем средняя по России. Если на Кубани за один километр приходится платить 48,85 рубля, но в среднем по стране — 50,16 рубля за километр. Лидеры по стоимости — Ненецкий и Ямало-Ненецкий АО. Такие данные приводит РИА Новости после анализа статистики по регионам.

В цифрах усомнился главный редактор журнала “За рулем” Никита Гудков. Он пояснил, что разброс по стоимости услуги между регионами очень большой.  

“В целом в наступившем году в области такси нас ожидают, я думаю, заметные изменения. Рост цен почти наверняка будет обгонять инфляцию. Это и различные факторы, касающиеся водителей такси. Это, конечно, и закон о локализации автомобилей, которые смогут применяться в такси. Вот поэтому здесь ожидания экспертов, скажем так, пессимистичные. Будет всё дорожать”, — цитирует его слова “Кубань БФМ”.

Несмотря на рост цен на поездки, доходы таксистов не меняются. По словам таксиста и блогера из Краснодара Константина Манукьяна,  на это в первую очередь влияет увеличение расходов на бензин, затрат на обслуживание и так далее.

“Сфера такси просаживается в Краснодаре. Качественные водители отказываются работать в сегменте, например, «Эконом», «Комфорт», и приходят разного рода водители, которые могут некачественно нести эту услугу. В общем, там некоторые сбои”, — отметил он.  

Ранее “Югополис” сообщал, что количество таксистов в Краснодарском крае за год выросло почти в два раза. Сейчас в этой отрасли официально работают около 33 тысяч человек. По уровню легализации такси Кубань является одни из лидеров среди регионов России.

Сегодня, 12:40

Краснодарцам потребуется зарплата в 100 тысяч рублей для покупки «однушки» в ипотеку

Если ставка снизится до 16%, как прогнозирует Минфин, минимальная необходимая зарплата в Краснодаре уменьшится примерно до 78 тысяч рублей.

Фото: Югополис

Чтобы взять ипотеку на однокомнатную квартиру в Краснодаре на рыночных условиях, в 2026 году заемщику потребуется доход почти 100 тысяч рублей в месяц — около 99,5 тыс. рублей. Такая зарплата необходима при средней стоимости квартиры порядка 4,2 млн рублей. Об этом сообщает «РБК Недвижимость».

Речь идет об ипотеке на однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров на вторичном рынке. При первоначальном взносе 20% и ставке по кредиту 21% годовых банк одобрит ипотеку только при доходе около 100 тысяч рублей в месяц. Если процентные ставки снизятся до 16%, как прогнозирует Минфин, минимальная необходимая зарплата в Краснодаре уменьшится до примерно 78 тысяч рублей.

Схожая ситуация складывается и в Ростове-на-Дону. Там при ставке 21% ипотеку на однокомнатную квартиру одобрят при зарплате около 104,3 тыс. рублей в месяц. Если ставка снизится до 16%, требования к доходу уменьшатся до 81,6 тыс. рублей. При этом средняя стоимость «однушки» в Ростове оценивается в 4,4 млн рублей.

В целом зарплата от 100 тыс. рублей требуется для одобрения ипотеки на однокомнатную квартиру более чем в половине российских мегаполисов — в девяти из 16. В этот список, помимо Краснодара и Ростова-на-Дону, входят Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Самара и Красноярск.

В среднем жителям городов-миллионников в начале 2026 года необходимо зарабатывать 123,2 тыс. рублей в месяц, чтобы получить жилищный кредит. При снижении ставок к концу года, по оценкам аналитиков, этот показатель может сократиться до 96,5 тыс. рублей.

При этом Краснодар остается одним из самых «ипотечных» городов страны. В декабре 2025 года около 85% сделок на рынке жилья в городе были совершены с привлечением ипотечных средств — это самый высокий показатель среди российских городов.

Напомним, что Краснодарский край расширил перечень городов, где действует семейная ипотека на вторичное жилье. Льготный кредит под ставку до 6% годовых доступен семьям с детьми до шести лет, а также родителям усыновленных детей. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, при необходимости ее можно увеличить до 15 млн рублей уже по рыночной ставке.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.