Закрыть
10:12, 14 мая 2024

Мирослав Зудин: как правильная концепция нежилой части недвижимости помогает продавать жилую

Аренда коммерческих площадей — это отдельная вселенная, которая существует стихийно и нерационально. Столкнувшись с этим пробелом, компания Pelby научилась капитализировать объекты недвижимости за счет коллаборации с брендами из сферы гостеприимства. И превратила идею в полноценный сервис для застройщиков. Как это работает, рассказывает эксперт по выстраиванию бизнес-процессов, сооснователь Pelby Мирослав Зудин

«Наш основной профиль деятельности — управление ресторанами «под ключ». Мы их строим, запускаем, развиваем. Однажды мы захотели открыть новую точку, пришли в строящийся жилой комплекс, попросили показать возможные локации. И… нам просто показали помещение. Конечно, возникло множество вопросов: кто будет здесь жить, чем занимаются эти люди, какие у них маршруты передвижения, какие варианты развлечений и отдыха, что они ценят, чего им не хватает? По самой площадке: сколько киловатт в сети, есть ли вентиляция, какие коммуникации подведены, что еще нужно сделать? И на этом моменте стало ясно, что информации у ЖК недостаточно. Тогда мы предложили сделать для застройщика уникальный проект.

Проект включал полный анализ всего микрорайона: мы поговорили с жителями, с арендаторами коммерческих помещений, сделали глубинные интервью с менеджерами по продажам и риэлторами, изучили геоаналитику. Провели серьезные исследования и выявили инсайты, упущения и проблемы. Поняли, какие проекты нужны району, в каком именно месте: сколько должно быть семейных ресторанов, сколько стритфуда, какие салоны красоты, магазины, как оборудовать прогулочные аллеи.

Случились открытия, которые по-настоящему удивили: например, в том микрорайоне не планировалось никакой инфраструктуры для животных, и это грозило вылиться в проблему. Более того, оказалось, что там просто необходим бизнес-центр, и теперь его строят!

По итогам нашей работы, стало очевидно: исследование и его результаты могут быть самостоятельной услугой по капитализации объектов нежилой недвижимости. По ней девелопер формирует понятные условия для арендатора. Арендатор, заходя в проект, снижает объем своих инвестиций за счет того, что застройщик реализовал многие из его потребностей, и на это уже не нужно тратить деньги. Например, сделал навес-маркиз, провел вентиляцию, установил кондиционеры. Более того, все было сделано в расчет на конкретного арендатора: кондитерскую, парикмахерскую, магазин или кафе.

Я до сих пор не видел ни одной рекламной кампании по аренде коммерческой недвижимости. В этом кроется большой спрос, потому что многие бизнесмены не знают о количестве строящихся ЖК, о сроках сдачи, о характеристиках микрорайонов. Они работают через агентов, которым не важны долгосрочные контракты, их заработок зависит от процентов от сделки: чем чаще заключаются договоры аренды, тем чаще они получают комиссионные. Таким образом, одни не знают, что происходит и какие предложения есть на рынке. А вторые не стремятся сделать процесс системным, поскольку им важна ротация.

Так и получается, что рядом возникают одинаковые концепции. Открылись 5 кофеен в радиусе двухсот метров — скоро три из них пойдут на ротацию, в этих точках начнется постоянная смена арендаторов. Для управляющей компании это означает потерю денег, так как каждый новый арендатор просит арендные каникулы, и по факту из 12 месяцев в году на простой уходит 3–4 месяца. И все из-за неправильного соседства.

Мы же привлекли своих маркетологов, аналитиков, стратегов, экономистов, которые комплексно просчитывают проект коммерческой инфраструктуры для конкретного ЖК или микрорайона. Так стихийный круговорот превращается в управляемый процесс, выгодный для всех сторон.

Уже для нескольких ЖК в Краснодаре мы сделали индивидуальные концепции: для «Теплых краев», «Самолета», «Парка победы» и других. Сейчас работаем с «Догмой». И планируем двигаться дальше по России. Каждый концепт мы защищаем лично перед собственником бизнеса, потому что убеждены в пользе своих предложений. Мы правильно распределяем, где конкретно какой арендатор должен встать, какие площади и мощности ему нужны. Из всей коммерческой недвижимости объекта формируем точки притяжения, разрабатываем коммуникационную стратегию. Представляем полный проект по управлению коммерческой недвижимостью для УК и дальше передаем его на реализацию застройщику.

Кроме того, мы делаем предброкеринг: говорим, какой именно бренд может быть в этом месте. При необходимости даем контакты предпринимателей, упрощая работу по поиску для отдела продаж и аренды.

При этом каждая концепция выходит разной. Например, возьмем жилые комплексы «Самолет» и DOGMA PARK. Микрорайоны находятся напротив друг друга, но это две разные целевые аудитории. «Самолет» больше развлекательный, сильнее насыщен коммерцией, жизнь в нем кипит. А в ЖК DOGMA PARK, где расстояние между домами гораздо больше, где обширная парковая прогулочная зона, живут люди, которые не спешат. Это либо семьи с детьми, либо уже более возрастная аудитория. Поэтому в динамичной концепции будет 10% премиума, 20% среднего сегмента и 60% эконома. А для семейного и более респектабельного варианта пропорция изменится в пользу премиальных объектов.

Сегодня тренд такой, что люди не хотят выезжать за пределы своего микрорайона: современный жилой комплекс формируется как маленькая, но самодостаточная территория, где есть еда, больница, детский сад, школа, магазины, салон красоты, аптеки. Поэтому в расчет для концепции мы берем условия инфраструктуры ближайших ЖК. С помощью геоаналитики точно понимаем емкость рынка в жителях и в деньгах. Анализируем конкурентов, определяем, как можем от них отстроиться, чтобы замотивировать будущих жителей выбрать именно этот комплекс как для проживания, так и для того, чтобы разместить там свой коммерческий проект».

Реклама. ООО «ПЕЛБИ ГРУПП»
ERID: 2SDnjdxS6R7

.

Подписаться на нас

Сегодня, 16:04

После жестокого нападения на кубанскую модель Тартанову возбуждено уголовное дело

Пострадавшая находится в тяжёлом состоянии

Анжелика Тартанова. Фото: @model_moskva__m

В Москве развёрнута масштабная розыскная операция после шокирующего инцидента с участием инстаграм-модели из Краснодарского края Анжелики Тартановой (Instagram принадлежит компании Meta, признанной экстремистской и запрещенной в РФ). Как сообщили в пресс‑службе ГУ МВД России по Москве, 9 декабря было возбуждено уголовное дело об умышленном причинении тяжкого вреда здоровью. Это произошло после того, как  в больницу поступила 33‑летняя женщина с тяжёлыми травмами.

О трагическом криминальном происшествии с молодой женщиной ранее рассказывал «Югополис».

По данным правоохранительных органов, нападение произошло 22 ноября в квартире на Университетском проспекте. Неизвестный нанес потерпевшей серьёзные телесные повреждения, после чего скрылся. Информация о госпитализации поступила в отдел полиции района Раменки, после чего началась проверка обстоятельств случившегося.

Пострадавшей оказалась Анжелика Тартанова — модель из кубанского посёлка Мостовского, известная в социальных сетях. Её местонахождение оставалось неизвестным для родных почти две недели: сёстры девушки забили тревогу, когда она перестала выходить на связь в конце ноября, после того как решила сменить место жительства.

Как выяснили родственники, незадолго до происшествия Анжелика познакомилась с мужчиной, который, по её словам, обладал значительным материальным достатком. Однако отношения развивались непросто: по словам сестры пострадавшей, новый знакомый ограничивал круг общения девушки, что в итоге побудило Анжелику принять решение о расставании и переехать.

Когда местонахождение Тартановой наконец удалось установить, выяснилось, что она находится в реанимации ГКБ № 1 им. Пирогова. Медики диагностировали у пациентки закрытую черепно‑мозговую травму, тяжёлый ушиб и отёк головного мозга, внутримозговую гематому. Для спасения жизни врачи были вынуждены провести трепанацию черепа. Сейчас пострадавшая находится в сознании, но её состояние по-прежнему тяжёлое.

Ситуация осложняется противоречивыми свидетельствами. По информации издания Shot, после нападения предполагаемый участник событий завладел телефоном Анжелики и в течение нескольких дней вёл переписку с её сыном от её имени (16-летний сын Анжелики живёт со своим отцом, её бывшим мужем). При первичном обращении к медикам женщина указала, что подверглась нападению со стороны партнёра, однако позднее в разговорах с близкими опровергла причастность к избиению своего нынешнего избранника.

Сейчас сотрудники правоохранительных органов проводят комплекс оперативно‑разыскных мероприятий, направленных на установление личности и задержание нападавшего. Следствие тщательно изучает все обстоятельства происшествия, включая круг общения потерпевшей и события её последних дней перед госпитализацией.

Сегодня, 15:37

22 декабря начнется процесс об изъятии активов ростовской экс-судьи Золотаревой

Генпрокуратура обвиняет бывшего председателя областного суда в приобретении имущества на незаконные доходы

Елена Золотарева. Фото: Пресс-служба губернатора Ростовской области Елена Золотарева Фото: пресс-служба губернатора Ростовской области

В рамках уголовного дела в отношении экс‑председателя Ростовского областного суда Елены Золотарёвой Генпрокуратура России представила развёрнутую позицию относительно происхождения её имущественных активов, дело о конфискации которых будет рассматриваться в Краснодаре. 

По данным надзорного ведомства, значительная часть дорогостоящего имущества, фактически находящегося во владении подсудимой, была приобретена на средства, полученные противоправным путём. При этом, как утверждает прокуратура, для маскировки реального собственника активы оформлялись на близких родственников и доверенных лиц — такая схема позволяла длительное время скрывать истинный источник финансовых поступлений.

Елена Золотарёва обвиняется в получении взяток в особо крупном размере за вынесение судебных решений в пользу определённых лиц. Следствием установлено, что в период исполнения должностных обязанностей она систематически получала незаконные денежные вознаграждения. Согласно материалам обвинения, совокупный размер полученных ею взяток достигает 18 млн рублей. Для подтверждения этой суммы следственные органы провели масштабную проверку, в ходе которой были изучены реестры прав собственности на недвижимость, проанализированы сделки с движимым имуществом, проверены финансовые потоки, проходившие через счета родственников и доверенных лиц, а также сопоставлены официальные доходы подсудимой с масштабом совершённых приобретений.

Как сообщает «Коммерсант», результаты проведённого анализа выявили существенное расхождение между декларированными доходами Елены Золотарёвой и реальной стоимостью обнаруженного имущества. Это обстоятельство, по мнению Генпрокуратуры, служит весомым доказательством того, что активы приобретались за счёт средств, полученных в результате противоправной деятельности. В настоящее время в производстве Первомайского районного суда Краснодара находится иск Генеральной прокуратуры об обращении в доход государства имущества, принадлежащего не только самой экс‑судье, но и её сыну Сергею Золотарёву, а также Марии Данкевич, которую следствие считает доверенным лицом подсудимой.

5 декабря в рамках судебного процесса начались прения сторон — завершающая стадия разбирательства перед вынесением приговора. Государственный обвинитель изложил позицию прокуратуры относительно меры наказания, предложив приговорить Елену Золотарёву к 20 годам лишения свободы в исправительной колонии строгого режима. Помимо этого, обвинение настаивает на взыскании штрафа в размере 170 млн рублей, что существенно превышает установленную сумму полученных взяток. 

В обоснование столь строгих требований прокуратура ссылается на тяжесть инкриминируемых преступлений, системный характер противоправной деятельности, наличие отягчающих обстоятельств, связанных с использованием служебного положения, а также на необходимость конфискации имущества, приобретённого на незаконные доходы.

Дело Елены Золотарёвой относится к категории особо резонансных ввиду высокого статуса обвиняемой и масштаба предъявленных обвинений. Предварительное заседание по иску Генпрокуратуры об изъятии имущества запланировано на 22 декабря, что ознаменует новый этап в рассмотрении этого громкого дела. 

Напомним, главой Ростовского облсуда Золотарева была с 2015 года. В 2023-м она и ее заместитель стали фигурантами уголовного дела о взятке. После начала расследования Золотарёва пыталась покончить с собой

Ранее «Югополис» сообщал о том, что в перечне наиболее крупных изъятий имущества у фигурантов уголовных дел в РФ, составленном ТАСС, в «лидерах» оказались изъятые активы экс-главы Верховного суда Адыгеи Аслана Трахова и  бывшего председателя Краснодарского краевого суда Александра Чернова. В доход государства было обращено имущество каждого из них на 13 миллиардов рублей.

Сегодня, 15:24

Очередная волна гибели тюленей произошла в Каспийском море

Погибшие туши лежат на протяжении 15 километров

погибший тюлень / кадр из видео фонда «Компас»

В Каспийском море зафиксировали еще одну масштабную волну гибели тюлений. Туши лежат непрерывно на протяжении 15 км. Наибольшее скопление погибших отмечается в районе Сулака рядом с местностью “Черные камни”.

К месту происшествия приехали ученые из российского фонда поддержки экологических инициатив “Компас”. Специалисты отобрали у погибших туш зубы, когти и жировую ткань, чтобы провести токсикологические исследования.

“Согласно предыдущим исследованиям, основная рабочая версия связана с циркуляцией птичьего гриппа в сезон миграции, который серьёзно ослабляет иммунитет животных”, — сообщили в фонде.

При этом на Международном экологическом форуме Прикаспийских государств сообщили о необходимости выработки единого плана защиты каспийских тюленей.

“Сегодня каспийский тюлень — барометр состояния всего Каспия. Без совместной системы наблюдения и реагирования мы рискуем потерять гораздо больше, чем один вид”, — рассказал руководитель научной программы по сохранению популяции каспийского тюленя фонда “Компас”, проректор ДГУ Алимурад Гаджиев.  

Первая волна гибели тюленей на Каспи произошла в самом начале декабря. Тогда на берегах Дагестана насчитали более 500 умерших животных. 

При этом ученые отмечают, что негативная тенденция существования каспийских тюленей наблюдается не первый год. Их численность сокращается, а на традиционных лежбищах остаются лишь единичные особи.

Сегодня, 15:07

Кремль: мы работаем над миром, а не над перемирием

«Это абсолютный приоритет»

Дмитрий Песков / kremlin.ru

Россия стремится обеспечить устойчивый мир в Украине, а не временное прекращение огня. Об этом заявил пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков, комментируя заявления президента Украины Владимира Зеленского, который заявил о готовности к «энергетическому перемирию».

«Мы работаем над миром, а не над перемирием. Устойчивый, гарантированный, долгосрочный мир, достигнутый за счет подписания соответствующих документов, — это абсолютный приоритет», — сказал Песков на брифинге с журналистами (цитата по «Коммерсанту»).

Зеленский вечером 9 декабря сообщил, что украинская сторона готова к так называемому энергетическому перемирию, если к этому шагу готова Россия, поскольку это «важно для людей». Он отметил, что РФ бьёт по украинским энергетическим объектам «и мы абсолютно справедливо отвечаем».

В марте 2025 года РФ и Украина при посредничестве США договорились о моратории на удары по объектам энергетики на 30 суток. Перечень объектов, на который должно было распространиться прекращение огня, официально не публиковался. При этом обе стороны многократно обвиняли друг друга в нарушении этого моратория. Далее подобных соглашений не заключалось.

Сегодня, 15:06

Смертельное ДТП в центре Краснодара: легковушка столкнулась с грузовиком и врезалась в столб

По факту происшествия инициирована доследственная проверка

Фото: t.me/mvd23krasnodar

Утром 10 декабря в Краснодаре произошла трагическая авария, унёсшая жизнь водителя легкового автомобиля. 

По информации УМВД России по Краснодару, инцидент случился в 10:20 на пересечении улиц Базовской и Кузнечной.

Как уточнили в ведомстве, автомобиль «Тойота» двигался по Базовской со стороны ул. Володи Головатого в направлении ул. Будённого. На перекрёстке с ул. Кузнечной водитель проигнорировал требование дорожного знака «Уступи дорогу», что привело к столкновению с грузовиком «МАЗ».

44‑летний водитель большегруза следовал по Кузнечной — от ул. Леваневского в сторону ул. Костылева. Сила удара была настолько значительной, что оба транспортных средства потеряли управление и врезались в опорный столб.

Последствия аварии оказались трагическими: водитель «Тойоты» скончался на месте от полученных травм. В настоящий момент сотрудники правоохранительных органов занимаются установлением его личности.

Правоохранители тщательно изучают все обстоятельства ДТП, чтобы восстановить полную картину произошедшего и определить степень вины участников аварии.

Пользуясь нашим сайтом, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных использованием файлов cookie.