Анатолий Бальзак
Краснодарский риелтор Анатолий Бальзак, занимающийся коммерческой недвижимостью, только за 2022 год продал объекты на сумму более 3 миллиардов рублей (по состоянию на начало октября). Предприниматель рассказал «Югополису», что занялся этой работой совсем недавно – буквально с начала года. Это направление деятельности притом он не считает бизнесом в полном смысле слова так как ему не пришлось в него инвестировать – ему удаётся вкладывать туда только свои время, компетенции и опыт. «Югополис» поговорил с бизнесменом и узнал, как брокер коммерческой недвижимости может помочь найти сетевых арендаторов и наладить стабильный пассивный доход.
— Анатолий, чем ваша деятельность отличается от непосредственно риелторской?
— Я считаю, что моя работа более человечна. Работаю по сердцу. Все, кто меня знают и рекомендуют, обладают интуицией, разбираются в людях. Чувствуют и видят, что я в этом хорошо разбираюсь и никогда не вру. Когда говорю о своей работе, они чувствуют уверенность, харизму. И порой настолько, что у них мурашки по коже бегут.
К тому же я продаю не просто объект, а объект с арендатором. Я знаю, что каким бы он ни был, пустой объект стоит ровно 0 рублей. Стоимость появляется, как только я завожу туда арендатора. Покупатель получает ту арендную плату, которую хочет он, а я зарабатываю не 3% — риелторский «фикс», а столько, сколько считаю нужным. При этом не берусь за проекты, в которые сам не верю.
— Что мешает самому покупателю/продавцу недвижимости найти себе якорных арендаторов?
— В принципе ничего не мешает. Но не у всех есть навыки презентации помещения и нужный опыт. А самое главное – это время. Тратить его впустую люди, заработавшие на помещение, совсем не хотят. А если ты позвонишь по номеру 8-800-и дальше, ты попадёшь на секретаря, который не соединит тебя ни с кем.
Будучи собственником и пройдя этот путь, ты плюнешь и обратишься ко мне. Потому что тут работают человеческий фактор и моя дружба со всеми директорами по развитию, чьи номера есть у меня в телефоне. С ними я могу созвониться, как с любым из своих друзей. Только с другом мы общаемся без денег, а тут мы и друзья и денег даём друг другу заработать.
Ко мне обращаются те, кто уже потратил своё время на стук в закрытую дверь. А затем предпочёл позвонить туда, где всё налажено.
— Почему приоритет отдаётся сетевым компаниям? Размер – это признак надёжности или с ними по каким-то причинам проще работать?
— С большими компаниями, кстати, работать не всегда проще. Они могут просто взять и снизить аренду в одностороннем порядке. Тем не менее, чем больше компания, тем больше уверенности, что она не обанкротится, не уйдёт с рынка.
Но определяющие факторы тут всё же другие. Не только цена, которую готов платить арендатор. Если у вас не один объект, а, предположим, ТЦ (или просто несколько помещений), вы можете завести туда «Перекрёсток» или «Магнит» дешевле. Но они создадут вам проходимость, которая в 2-3 раза поднимет цены на остальные объекты для более мелких арендаторов (аптеки, алкомаги, сотовые операторы). Этот траффик их сам и привлечёт. Так что иногда можно разыграть гамбит: уступить в цене крупному арендатору, а затем выйти на предполагаемую сумму за счёт более мелких.
— Чем сейчас в первую очередь интересуется инвестор?
— Понятным для себя бизнесом. Инвестор сейчас не вкладывает деньги туда, где он не может их посчитать. А самый понятный и прогнозируемый бизнес, так скажем, для ленивых, это пассивный доход в виде вложений в недвижимость коммерческую и с арендатором. Неленивые пускают деньги в процессы с производством. Но мои клиенты в основном те, у кого уже были и производство, и прочее. Они этим наигрались и хотят спокойствия. А его даёт только пассивный доход.