Рынок курортной недвижимости Сочи после нескольких лет стремительного роста вступил в более зрелую фазу развития. К такому выводу пришли аналитики Группы Мантера, представившие исследование, согласно которому за последние пять лет спрос на недвижимость на курорте увеличился в 5,5 раза, тогда как объем предложения вырос лишь на 35%. При этом сам рынок заметно изменился: массовое жилье практически исчезло из новых проектов, уступив место комплексам бизнес-, премиум- и элитного классов, а покупатели получили возможность выбирать объекты в условиях высокой конкуренции и стабильных цен.
По данным Группы Мантера, если в 2021 году в Сочи насчитывалось около 27,6 тысячи лотов, то к началу 2026 года их количество достигло 37,3 тысячи. Однако увеличение предложения сопровождалось серьезной трансформацией структуры рынка. Основной объем нового строительства сегодня приходится на проекты более высокого ценового сегмента, тогда как доступное жилье практически перестало пополняться новыми объектами.
Особенно заметны изменения в эконом-классе. Пять лет назад на рынке было представлено 26 проектов, объединявших свыше 8,6 тысячи лотов. К началу 2026 года этот сегмент сократился до двух проектов, включающих всего около 200 объектов. Большинство ранее начатых комплексов уже находятся на завершающих этапах реализации, а новые проекты такого уровня практически не выводятся на рынок. В результате именно эконом-сегмент перестал играть определяющую роль в развитии сочинского строительства.
Совершенно противоположную динамику демонстрирует бизнес-класс. За пять лет число проектов увеличилось с 19 до 38, а объем предложения вырос более чем впятеро — примерно с 4,5 тысячи до почти 25 тысяч лотов. Продолжилось расширение и в более дорогих категориях. В премиум-сегменте количество проектов увеличилось с трех до восьми, а число лотов выросло примерно с 560 до 1,8 тысячи. В элитной недвижимости число проектов поднялось с девяти до четырнадцати, а объем предложения превысил 3,5 тысячи объектов против 1,8 тысячи пятью годами ранее.
В Группе Мантера считают, что такая перестройка рынка отражает изменения в предпочтениях покупателей. Если раньше одним из главных критериев была минимальная стоимость входа, то сейчас все большее значение приобретают уровень сервиса, развитая инфраструктура, профессиональное управление объектом и качество самого проекта.
Серьезные изменения произошли и в структуре спроса. Согласно исследованию, с 2021 года количество сделок на первичном рынке Сочи увеличилось в 5,5 раза. Максимальная активность была зафиксирована в 2024 году, когда было заключено свыше 2,3 тысячи договоров купли-продажи. Тогда более половины сделок, 53,6%, пришлось на квартиры, а остальная часть — на апартаменты. Уже в 2025 году рынок вернулся к более сбалансированному состоянию. По итогам года объем продаж составил около 1,2 тысячи сделок — примерно столько же, сколько фиксировалось в 2023 году. При этом доля квартир достигла 52%, а апартаментов — 48%.
Коммерческий директор Группы Мантера Ольга Трояновская, выступая на форуме «Движение», отметила, что именно премиальный сегмент сегодня демонстрирует наибольшую устойчивость. По ее оценке, покупатели дорогой недвижимости значительно меньше зависят от краткосрочных колебаний рынка, поскольку рассматривают приобретение таких объектов как долгосрочную инвестицию и ориентируются прежде всего на ценность актива. Она также сообщила, что по итогам второго квартала компания зафиксировала рост количества просмотров объектов и увеличение числа заключенных сделок, что свидетельствует о сохранении стабильного интереса к качественным проектам.
Еще одной особенностью рынка, на которую обращает внимание Группа Мантера, стало небольшое снижение средней стоимости предложения в премиальном и элитном сегментах в течение 2025–2026 годов. Как пояснила Ольга Трояновская, речь не идет о реальном удешевлении качественной недвижимости. По ее словам, статистику изменила структура нового предложения. На рынок вышли проекты, относящиеся к высоким ценовым категориям, однако отличающиеся более доступным порогом входа, упрощенной концепцией или менее развитой сервисной составляющей. Именно такие объекты повлияли на средние показатели стоимости.
При этом наиболее востребованные и редкие предложения, к которым относятся сервисные резиденции в ограниченных по количеству локациях с гостиничным управлением и полноценной внутренней инфраструктурой, продолжают сохранять высокую стоимость и практически не демонстрируют ценовой коррекции.
По данным аналитиков, стоимость квадратного метра в сегменте де-люкс с конца 2025 года остается стабильной и составляет около 2,5–2,7 млн рублей. В премиум-классе средняя цена удерживается на уровне 1,2–1,4 млн рублей за квадратный метр. Одновременно практически сравнялась стоимость покупки объектов бизнес- и премиум-классов — в среднем около 50 млн рублей за лот площадью 40 квадратных метров. В сегменте де-люкс средняя цена достигает порядка 300 млн рублей за объект площадью около 100 квадратных метров. По словам Ольги Трояновской, сегодня различия между сегментами определяются уже не столько ценой покупки, сколько качеством сервиса, уровнем инфраструктуры и профессиональным управлением объектами.
Ольга Трояновская также подчеркнула, что цены на сочинскую курортную недвижимость остаются практически на уровне прошлого года. По ее оценке, рынок окончательно превратился в рынок покупателя, поскольку потенциальные владельцы недвижимости получили возможность спокойно изучать существующие предложения, не испытывая давления из-за стремительного роста стоимости. Вместе с тем для девелоперов текущий период стал значительно сложнее, поскольку усилившаяся конкуренция требует высокого качества проектов и устойчивой финансовой модели бизнеса.
В Группе Мантера прогнозируют, что в течение 2026 года объем спроса и предложения на рынке курортной недвижимости останется примерно на уровне предыдущего года. Поддерживать стабильность будут высокий туристический поток, ограниченное количество площадок, пригодных для нового строительства, а также сохраняющийся интерес покупателей к сервисной недвижимости на курорте.
Говоря о перспективах до 2030 года, Ольга Трояновская отметила, что число проектов в элитном сегменте, вероятнее всего, сохранится в пределах 10–14, однако количество самих лотов постепенно может сокращаться. По ее мнению, рынок будет развиваться в сторону более камерных и дефицитных проектов, где решающее значение приобретут качество продукта, уровень сервиса и уникальность расположения. В этих условиях, как считает коммерческий директор Группы Мантера, главным фактором конкурентоспособности станет уже не количество новых объектов, а их инвестиционная привлекательность, качество исполнения и способность сохранять долгосрочную ценность для покупателей.
Фото: пресс-служба администрации Туапсинского округа
Фото: Минобороны РФ
Карен Тороян (слева) и Ашот Агаян (спиной). Фото: оперативная съемка
Место происшествия. Скриншот видео: youtube.com/@TheMaritimeVoice
Фото: t.me/opershtab23