—
Я не знаю, кто,
когда это придумал — дробление земельного
участка и перепродажа его более мелким
другим инвесторам, но ход по своей сути
«гениальный»: никто ни за что не отвечает.
Хотя этот же большой участок можно было
бы осваивать, как это делается в других
регионах, — комплексно. Может быть, это
только у нас такая «специфика».
— Передают большие куски
земли бесплатно в длительную аренду
крупному застройщику или пулу застройщиков.
При условии, что кроме домов там будет
построен целый комплекс с подъездными
путями, поликлиниками, детскими садами.
Таким образом, идет комплексное
строительство микрорайона. И при сдаче
в эксплуатацию первых двух-трех
многоквартирных домов уже строится
школа. А муниципалитет диктует свои
условия. Либо проводит конкурс на
обустройство территории, либо подписывает
инвестсоглашение.
Конкурс выгодней
всего — потому что желающих схватить
земли предостаточно, но город выбирает
лучшие для жителей условия. А что у нас
было по факту в некоторых микрорайонах?
Один инвестор мог взять 20 или 50 гектаров
земли, используя некий ресурс, потом
он их раздробил и каждый участок
перепродал. И что после этого ты можешь
предъявить тому застройщику, который
купил небольшой кусочек земли?
Не было
никакого ограничения со стороны власти
на продажу такого огромного куска земли,
на ее дробление. Вот и получили в
результате микрорайоны, которые сами
люди прозвали «гетто»: без дорог,
ливневок, коммуникаций и социальной
инфраструктуры.
— Классика.
—
— Нормы обустройства
парковочных мест соблюдают единицы.
Только те, кто следит за своей репутацией.
А пока мы продолжаем забивать и без того
забитый Гидрострой. Продолжаем втыкать
дома без инфраструктуры на
Восточно-Кругликовской. Застройщики
активничают на Западном обходе, где
пока и слов нет ни о какой социальной
инфраструктуре. Я предполагаю, что там
будет много брошенных домов…
—
— Лет через 15-20. Фактически
все развитые страны этот этап тоже
проходили в 60-х годах.
Давайте посмотрим, как
все развивалось у нас. Середина 2000-х
годов. В Краснодаре было много блочной
застройки. Монолитные дома – большая
редкость. И все, что строится, разлетается,
как горячие пирожки. Дальше конкуренция
начала расти. В город пришло много
игроков. Продажи стали сложными.
Застройщики начали снижать цену. Затем
цена опустилась до уровня дна, а
конкуренция по-прежнему высокая. Что
делают девелоперы? Они снижают площади,
переходят на студии, однушки. На рынке
стало еще больше доступного предложения.
Теперь эконом-класс все собой заполонил.
И начинается самое интересное — конкуренция перемещается в сторону
проектов.
— Неважно, что это еще не все видят. Но в последнее время начали появляться дома с интересной архитектурой. Есть у нас в городе 15-17 таких проектов. А следующим этапом станет формирование среды микрорайона. Застройщик предложит не высотки, а малоэтажную застройку, которая так привлекательна в Европе. С уютными двориками, зеленью. Но это будет, когда все варианты привлечь покупателя будут исчерпаны.
—
— Ни в чем. Нет такой
выгоды для обычного жителя. А почему вы
об этом не спросите самих застройщиков?
— Лично я сторонник
того, чтобы установить лимит на объемы
строительства. И предоставлять земельные
участки только на основании конкурса.
А у нас получается так, что можно строить
везде. Даже в парках недавно обнаружили
незаконные строения. В центре инвесторы
если и берут для застройки участки, то
не с трущобами, которые надо расселять,
а лакомые кусочки — типа бывшего Сенного
рынка. А для города было бы интересно
отдавать девелоперам квартал с шанхаями,
чтобы одновременно избавляться от
уродливых хибар.
—
— А центру нужно придать
особый контроль. Если ты схватил участок
и строишь дом в историческом центре
города — он должен быть особенным.
Нельзя вырвать лакомый кусок земли и
сооружать на нем обычный многоквартирный
дом — это варварство. Жилье здесь должно
быть элитным не по цене, а по архитектурному
достоинству, по необычности. Оно должно
всех своей красотой радовать. У нас
почему-то это вообще не работает. Взять
даже те ЖК, которые в последнее время
построены в центре — это, по сути,
обычные дома.
— Инвестор стал диктовать.
У него цель — получить прибыль. Это
значит — в единицу территории вложить
больше квадратных метров. Ни один
инвестор за последние 15-20 лет не пришел
к проектировщикам со словами: «Я хочу
сделать самый красивый микрорайон в
городе». Говорят по-другому: да на этой
же территории может еще один дом
поместиться. Да подождите вы с домом!
Здесь же маленькую зеленую зону можно
сделать. А город не защищает эту
территорию: дом так дом. Понятие «красота»
исчезает из городского ландшафта. На
него нет спроса. Вот на Западе инвестору
на основании конкурса улицы заказывают,
микрорайоны — чтоб все красиво было,
вписалось в архитектуру города. У нас
ведь тоже имеющееся в городе пространство
можно преобразить – и улицы по-другому
могут выглядеть, и общественные,
прогулочные зоны.
Поэтому важны следующие
шаги. На конкурсной основе проводить
продажу имеющихся участков с учетом
интересов горожан, а не бизнеса. Второе — конкурс на приведение в порядок уже
имеющихся объектов. Третье — любой
объект, который строится в городе, должен
начинаться с составления договора между
инвестором и муниципалитетом. Где четко
могут быть прописаны права и обязанности.
И если мы видим, что нарушается
пропорциональность территории,
отсутствует социальная инфраструктура,
нет парковочных мест — не разрешать
строительство, пока не будет восстановлен
паритет.
Генплан — это вещь на
вырост. Хороший генплан — это когда ты
угадал, как город будет расти.
А сегодня мы все время
догоняем проблемы. Раньше всегда мы
знали, сколько школ, садиков построим
за пять лет. Вот школу № 100, я помню, мы
проектировали. А
ведь это были лихие 90-е. И мы ее сдали.
— Да. Полноценную школу,
а не пристройку.
—
—
— Не все. И потом — вы
купили участки, назначение которых
согласно генплану — рекреационная зона.
На что вы надеялись, когда приобретали
эту землю? Никто ведь не оспаривает вашу
собственность. Тогда почему, приобретая
землю как рекреационную, вы на ней хотите
построить многоквартирный дом? Вот в
чем вопрос. Мы не хотели бы наносить
ущерб ни горожанам, которые купили в
этом месте жилье, ни бизнесу. Но в тех
местах, где на указанных рекреационных
зонах еще ничего не построено, а это
почти 1200 гектаров, в будущем планируется
эти площади перевести в зону рекреационной
застройки. Вот на эту тему мы и ведем
диалог с властью и бизнесом.
— Если по проекту генплана
в каком-то месте должна быть дорога, а
там уже стоит многоквартирный дом, то
ничего не поделаешь. Тем важнее разобраться
еще с тем, что осталось. Как только
застройщик получит возможность строить
дальше в рекреационной зоне — поверьте,
через год там уже будет стоять 24-этажный
дом, сейчас строят очень быстро. Люди
купят квартиры. Но готов ли город
обслужить этот дом социальной и инженерной
инфраструктурой? Нет. Краснодар и так
задыхается от ее отсутствия в уже
построенных микрорайонах. Значит, мы
получаем еще большее обременение на
бюджет помимо того, что уже существует.
—
— Никто не считал — сколько налогов приносят в город
дополнительные людские ресурсы и какое
обременение при этом ложится на
муниципалитет в виде дополнительной
социальной инфраструктуры. Одно дело,
когда наш город привлекает предпринимателей,
готовых сюда переехать, открыть новые
бизнесы, развивать инновации. Такая
стратегия ведет к развитию города. А
те квартиры, которые сейчас где-то строят
в полях без инфраструктуры, привлекают
качественно другой контингент.
— Да, к сожалению. Это
так называемое доступное жилье, которого,
возможно, нет в других регионах. Потому
что там тщательнее подходят к балансу
квадратных метров и социального
пространства. Мы получаем целые кварталы
бедных людей. Которые потом разочаровываются
– то, что им обещал застройщик на красивой
картинке, далеко от действительности.
Получили клетку. Три часа добираются
на работу, захлебываясь в лужах.
— У нас понятие
«комплексности» отдыхает. Есть только
один вполне симпатичный проект жилищного
микрорайона средней этажности, который
сделали французы. Там душа и глаз
радуется. Проект есть, инвестор есть. В
следующем году начнут строить на месте
бывшего аэропорта, который переедет,
потому что создают хаб в рамках подготовки
к чемпионату мира по футболу-2018. Но что
касается реализации других проектов,
то это, как говорится, «мама, не горюй».
Когда лепят высотки в самом центре
города — 19-22 этажа. Или захватывают
прибрежные террасы около Дона.
— Есть. Путин. Несколько
лет подряд губернаторов и мэров
заставляли сдавать квадратные метры.
Чем больше ты сдашь метров, тем лучше.
Значит, твой регион — инвестиционно
привлекательный. А где ты эти метры
будешь строить, никого не волновало.
Сейчас тенденция другая. Еще весной
президент России сказал, что приоритет
надо отдавать благоустройству. Я видел,
как наши чиновники откровенно растерялись.
Они знают, как сдавать квадратные метры
жилья. Но не знают, как сдавать квадратные
метры парков.
— И вот тут начинается
самое любопытное. Девять месяцев прошло
с первого упоминания президентом нового
тренда — за это время человека можно
родить. Но никто ни сном, ни духом.
Чиновники что, сигнала не поняли? У вас
в Краснодаре горожане более активны.
Вам везет — у вас движение какое-то
идет. Губернатор слушает общественников.
Я не могу сказать, что в Краснодаре
ситуация с застройкой лучше, но у вас
очень неравнодушные люди. И эти проблемы
хоть кто-то хочет решать, ситуацию в
городе изменить. Вот у вас на улице
Красной есть очень красивый бульвар.
В Ростове такого нет.
—
— Нашей набережной хана.
Она застраивается. Крупный застройщик
схарчил — я другого слова просто не могу
подобрать — половину набережной. На
2017 год запланировано построить десять
небоскребов — прямо на берегу реки. Все
специалисты говорят: на склоне строить
нельзя. Никто не слушает. Строят!
Так
что не надо про Париж…
—
— Любой город должен
иметь социальный сценарий. Если берется
территория, то надо изучать внимательно,
для кого она застраивается и развивается.
Чтоб не только квартиры строились, но
и общественные пространства.
— Власть в первую очередь.
Но и сами горожане. Любой проект проходит
общественные слушания. И власть должна
работать с застройщиком, слушая
предложения людей. У нас в Волгограде
есть прекрасные примеры таких жилых
комплексов, как «Родниковая долина»:
там фактически природоохранная зеленая
зона и очень комфортное жилье. У нас
вообще-то в городе проблемы «гетто»
нет. Есть проблема нехватки доступного
жилья эконом-класса поближе к центру.
Потому что все комфортные и красивые
жилые комплексы удалены от города.
Сейчас люди достаточно образованные:
они хотят иметь полноценное жилье.
Просто лепить квадратные метры — бесперспективно.
—
— У нас все проекты
обсуждаются. Общественная палата очень
серьезно к этому относится. И Союз
архитекторов. Вот, например, я была
экспертом по нескольким проектам, когда
мы воевали с этажностью, помогали
рассматривать проблемные вопросы
развития территории и застройки на
склонах города, наши замечания учитывались.
Да, мы воевали с инвесторами.
— Слушает. У него другого
выхода нет.
— У нас вообще-то эти
вопросы курирует лично губернатор. Он
имеет очень жесткую позицию. И с такими
застройщиками даже при всей занятости
лично общается по спорным вопросам. Я
это хорошо знаю, потому что являюсь
экспертом по вопросам градостроительства
и архитектуры при администрации
Волгоградской области.
Очень часто
бываю на градостроительных советах,
где идут горячие обсуждения. Если чей-то
проект не соответствует общему
архитектурному облику города или входит
в диссонанс с историческим центром — все, до свидания. У нас очень грамотный
главный архитектор края. Ситуация, когда
застройщики лепили, что хотели, уже в
прошлом. Да и прокуратура тоже
подключается, если идет нарушение
градостроительных норм.
Так что эти
проблемы можно решить — просто нужна
политическая воля.