Принято считать, что лучший способ вложить деньги — это купить недвижимость. Но без грамотного управления никакая недвижимость не является инвестицией сама по себе. Недвижимость не только нужно построить или приобрести, ее необходимо содержать, обслуживать, охранять, платить налоги. Однако даже ипотечная квартира может сама зарабатывать на свой кредит и приносить владельцу хороший доход. Подробности ЮП узнал у руководителя компании QuartUp — оператора доходного управления с семилетним стажем.

Алеся Жаркова — основательница компании QuartUp («Квартал Апартментс»). С 2017 года занимается доходным управлением недвижимостью в Нижнем Новгороде, с 2019 года компания расширилась на Москву и Подмосковье, с 2021 года QuartUp работает в Краснодарском крае и Сочи, с 2023 года QuartUp представляет инвестиционные проекты на базе объектов недвижимости в Краснодаре, параллельно сотрудничая подрядчиками стадиона «Фишт» проекта Mantera Seaview Residence в федеральном округе «Сириус», а также с АО «РЖД» и ТПП города Сочи. Алеся Жаркова лидер сообщества «Pro-Женщин» Игоря Рыбакова в Сочи, постоянная ведущая Телеграм-журнала о деловых женщинах NS Woman, оператор проекта LAND ROVER FEST в Москве, в Краснодаре и в Сочи.

Алеся, наш номер посвящен туристическим возможностям края, поэтому управляющего недвижимостью хочется спросить, какие ошибки может совершить инвестор, который мечтает стать владельцем гостевого дома на берегу Черного моря?

Когда человек сам, без поддержки доходного управляющего строит дом, он почти всегда получает убыточное предприятие, потому что наверняка совершит следующие ошибки: неверное, соотношение доходных и хозяйственных площадей; неправильное проектирование и бытовое обустройство жилых помещений, экономия на санузлах и избыточное самовыражение в виде арок, ниш, рекреаций, декоративных элементов — все это затруднит эксплуатацию помещения, ведение бизнеса в целом и кардинально снизит доходность.

Что делать?

Проектировать здания доходных домов, апарт-комплексов или отелей вместе с управляющей компанией. Тогда не менее 80% площади будут зарабатывать, а на самовыражение останется разумное, не мешающее бизнесу пространство. К тому же хорошая управляющая компания начнет сдавать ваше помещение в аренду и продавать запланированные для этого объекты задолго до окончания ремонтных работ. И даже с учетом ее комиссии расходы собственника на строительство, отделку и оборудование сокращаются в среднем на 20-25%. А защита от типовых ошибок может увеличить итоговый доход от использования построенного комплекса вдвое!

С квартирами мы также работаем еще на этапе выбора покупки: умные собственники заранее обращаются к нам за полной поддержкой, и мы сразу уточняем, где и на каких условиях купить квартиру по наилучшей цене, как привлечь недостающие средства через точно продуманное кредитование или наиболее полно использовать имеющиеся ресурсы, как быстро и выгодно подготовить объект к сдаче, чтобы сэкономить на этом до 30% и начать получать доход уже через 5-6 недель. Правильно подготовленные объекты начинают приносить первый доход еще до окончания ремонта.

Слово «кредит» напугает многих читателей. Одно дело кредитование в бизнесе — норма рабочего процесса. А другое дело, твои частные затраты…

Во-первых, сдача своей недвижимости в аренду, пусть даже это только одна квартира, — это все равно бизнес. И, кстати, законодательство РФ воспринимает эту деятельности именно так. Мы помогаем собственнику сделать его бизнес не только доходным, но и законным. А во-вторых, доход от профессионального управления такими объектами в 1,5-2,5 раза покрывает расходы на ипотеку, сама ипотека гарантирована приобретенной недвижимостью, а рыночная цена недвижимости, если мы говорим о новостройке, вырастает в среднем в два раза за первые пять лет — это обычная рыночная практика.

Как именно получается такое покрытие расходов на кредит?

Мы запустили две собственных программы: «Подарю квартиру» — для тех, кто только планирует приобрести новую недвижимость, и «Оплачу вашу ипотеку» — для тех, кто уже это сделал, но пока не знает, как ему удобнее рассчитаться по ипотеке. Эти программы могут помочь даже тем людям, у которых нет денег на первоначальный взнос и ремонт; а мы сохраним льготные условия по ипотеке, подберем самые перспективные и выгодные объекты, обеспечим максимально комфортный ежемесячный платеж и быстрое начало работ. От нашего нового партнера потребуется только аккуратно подготовить документы и не проживать в приобретенной квартире ближайшие несколько лет — этого вполне достаточно для того, чтобы ипотечная квартира полностью окупила себя за счет доходного управления. А тем, кто располагает средствами на одну-две квартиры, но хочет приобрести три-четыре или даже пять, мы легко поможем. Конечно, есть некоторые ограничения, и партнеру придется получить базовые знания по обращению со своим доходом, чтобы потом не создавать самому себе трудности. Все это несложно. В конечном итоге, мы забираем всего 30% дохода, а 70% получает собственник.

Вы отбираете самые выгодные для инвестиций объекты, на что рекомендуете обратить внимание инвесторам сейчас?

Мы начинаем продажу инвест-портфелей в глэмпинг-комплексе на базе отдыха «Вертолетчик», это в центральном Сочи на Пластунке. Прекрасный комплекс прямо у реки Сочинка с панорамным видом на горы. На территории прогулочные зоны и СПА-объекты. На базе отдыха «Вертолетчик» есть загородный ресторан и банный комплекс, где одна из бань располагается прямо в настоящем вертолете Ми-8! Но база отдыха «Вертолетчик» — это не стилизация, это самая настоящая вертолетная база, и отсюда можно совершать вертолетные прогулки по побережью и в горы, летать на Красную Поляну. Сюда летают из Краснодара и со всей России.

На сегодня в глэмпинг-комплексе уже готовы 10 юнитов — это домики на берегу реки, на площади 1 гектар, включающей отдельный въезд с дороги и парковку. Сами глэмпинги — это благоустроенные жилые модули, площадью 24, 36 и 48 квадратных метров с мебелью и посудой, с комфортными санузлами, кондиционерами и теплыми полами, пригодные для круглогодичного проживания. Все это в комфортном для посещения месте, близко к центру города: 15 минут на машине до знаменитого сочинского Морвокзала по асфальтовой дороге; а рядом еще ванны из минеральных источников, Ореховские водопады, и, конечно же, все привычные магазины.

В этом предложении процентная ставка по доходу на приобретаемые доли и объекты реально составляет до 25% годовых. И мы обеспечиваем наилучшее правовое оформление сделок — мы делаем абсолютно законный инвестиционный пакет и гарантируем интересы инвестора законными средствами.

Подарить квартиру и оплатить вашу ипотеку мы можем уже сейчас, а с ноября открываем самые выгодные продажи глэмпинг-комплекса «Вертолетчик»

Алеся, что ваша компания делает в рамках благотворительности?

Зачастую помощь нужна самим благотворительным организациям и волонтерам, поэтому мы много раз помогали им правовыми консультациями, бесплатно подбирали и оформляли нужные помещения, помогали оформить передачу благотворительных грузов, решить спорные ситуации, выручали транспортом.

Интервью Светлана Морозова

Фото: пресс-служба QuartUp